La Cámara de Diputados convirtió en ley la reforma de Alquileres. La propuesta fue sancionada en la madrugada de este miércoles por 128 votos a favor y 114 en contra en una sesión maratónica que comenzó el martes al mediodía.

El Frente de Todos dio vuelta lo votado en agosto pasado y logró ratificar lo aprobado en el Senado con el apoyo de dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Rio Negro y los cuatro representantes del Frente de Izquierda, mientras que Javier Milei, Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales rechazaron la propuesta.

Tras un mes de debate, en el que se escuchó a más de un centenar de expositores, los diputados que integran la Comisión de Legislación General no lograron arribar a un acuerdo sobre la nueva ley de alquileres. El Frente de Todos, Juntos por el Cambio y el interbloque Federal presentaron tres dictámenes distintos y si bien el oficialismo se alzó con el de mayoría, nada asegura que ése sea el que finalmente prospere en el recinto. Las posiciones son, básicamente, dos. Por un lado, el oficialismo reivindicó la ley actual al punto de que su dictamen preserva sus ejes centrales: establece que la validez de los contratos sea de tres años y que la actualización de los valores sea anual con el tope que fija el Índice de Contratos de Locación (ICL), una fórmula que elabora el Banco Central que contempla en partes iguales la variación de la inflación y los salarios. Por otro lado, la oposición, con sus matices, coincide que, dado el contexto inflacionario actual, las partes deberían contar con mayor autonomía a la hora de pactar los contratos, sin índices prefijados. Asimismo, tanto Juntos por el Cambio como el interbloque Federal proponen retrotraer a dos años el plazo de los contratos, tal como estipula el Código Civil. El único punto en común entre oficialistas y opositores ha sido descartar la posibilidad de derogar la actual ley de alquileres, tal como planteó en un primer momento Juntos por el Cambio. Todavía no hay fecha para el tratamiento de los dictámenes en el recinto, por lo que el final está abierto: ningún bloque tiene aún la mayoría, pero en la reunión de hoy quedó claro que Juntos por el Cambio, el interbloque Federal y Juntos Somos Río Negro están más cerca en sus posiciones. También quedó claro que el oficialismo, contrario a lo que se esperaba, defenderá la actual ley –cuestionada por propietarios y un amplio sector de inquilinos- y no le introducirá cambios sustantivos, pese a que, en su momento, el presidente de la Cámara de Diputados Sergio Massa había aseverado que la ley “fracasó” y llamó a discutir un nuevo proyecto que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino. “Esta ley establece un piso de derechos para el inquilino”, enfatizó Cecilia Moreau, presidenta de la comisión. En el mismo sentido se expresó el diputado oficialista José Luis Gioja. “El que está arriba siempre se impone sobre quienes están abajo, por eso el Estado debe estar siempre presente para hacer justicia y proteger al que menos tiene”, enfatizó. “La actual ley de alquileres ha sido injustamente castigada por intereses de distinto tipo. Esta ley sirve, el problema es que no se ha aplicado”, insistió. En su dictamen, el oficialismo introduce dos novedades. Una de ellas, asignar a la Comisión de Defensa de la Competencia la atribución para dirimir en los conflictos que se susciten entre locatarios y locadores. La segunda es la incorporación de una serie de incentivos fiscales para promover la oferta de inmuebles para alquiler, la cual quedó retraída tras la sanción de la ley. Esto provocó que los precios se dispararan y se situaran, en muchos casos, por encima de la inflación. “La ley que se sancionó en 2020 fue bien intencionada, pero no funcionó porque quedó fuera de la realidad. Tanto propietarios e inquilinos manifestaron durante las audiencias públicas que esta norma les fue perjudicial, y nosotros debemos solucionarlo”, enfatizó la diputada Karina Banfi, autora de un proyecto para derogar la ley. “Después de escuchar a más de 100 expositores entendí que la legislación actual tenía cosas positivas”, admitió, aunque advirtió que, en virtud de esa norma, “hoy en la Capital hay solo 5000 inmuebles para alquilar porque no hay oferta y los alquileres tuvieron un aumento del 54% el último año”. La oposición coincide en instrumentar incentivos fiscales para promover el mercado de viviendas para alquiler pero, a diferencia del Frente de Todos, sostiene que este capítulo debería ser materia de otro proyecto de ley. “De lo contrario, estos dictámenes deberían ser tratados por la Comisión de Presupuesto”, planteó Maximiliano Ferraro (Coalición Cívica). Los opositores coinciden, además, en limitar la intervención del Estado en el mercado de los alquileres. “El rol del Estado es muy importante, pero para mejorar la situación macroeconómica, de manera tal que se garantice el acceso a créditos hipotecarios. Eso permitirá una solución al problema habitacional en nuestro país”, sostuvo el diputado Agustín Domingo, de Juntos Somos Río Negro. El legislador esbozó los ejes del dictamen que hizo suyo la diputada Graciela Camaño, del interbloque Federal. En líneas generales, propuso que los contratos vuelvan a tener un plazo de dos años y que el ajuste del precio del alquiler pueda ser pactado libremente entre las partes con aumentos escalonados acordados con la firma del contrato, sin índices prefijados. “Esto es lo que ocurre en la práctica en la mayor parte de los contratos que se firman de manera informal”, enfatizó Domingo, quien propuso que las subas de los alquileres tengan como tope el índice de inflación.

En su dictamen, el oficialismo propuso un capítulo de incentivos fiscales con el propósito de aumentar el mercado de inmuebles para vivienda en alquiler. El primero de ellos apunta a los monotributistas, hoy impedidos a tener más de tres unidades de explotación; de lo contrario, deberán tributar en el régimen general. El dictamen oficialista les habilita a superar este límite siempre y cuando se trate de inmuebles afectados al alquiler para vivienda familiar. Además, el oficialismo establece que aquellos propietarios de inmuebles usados que sean afectados al alquiler para vivienda durante 12 años podrán inscribir dichos inmuebles en el régimen de incentivos para la construcción, que establece una serie de beneficios fiscales. Por último, propone que aquellos inmuebles destinados a la vivienda no estarán alcanzados por el impuesto a los bienes personales cuando su valor no exceda los $ 30 millones.

Ignacio Pellizzón Mirador Provincial Ante el indiscutible fracaso de la nueva ley de alquileres, el debate volvió a tomar fuerza en la agenda. Es que los principales cambios que impuso la nueva legislación -contratos a tres años y actualizaciones anuales reguladas por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)-, lejos de mejorar la situación de los inquilinos la empeoró. Esto, en Rosario, se ve reflejado en cifras que exponen el aumento de viviendas que se volcaron a la venta, dado que para los propietarios el negocio de tenerlas en alquiler con esta ley vigente no es rentable. La propia vocera presidencial Gabriela Cerruti admitió que “la Ley de Alquileres no cumplió con la función esperada ni por los inquilinos ni los propietarios”, y sin descartar la posible incorporación de un gravamen a la vivienda ociosa agregó que “hay que mejorar esa ley y encontrar una solución” al problema. La complicación inmobiliaria también se da en Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Esto disparó el debate sobre la creación de un impuesto a las viviendas vacías. Si bien no es una discusión novedosa, sí es un tema urticante que genera grieta. Por eso, la idea que se impuso recientemente en CABA y escaló a nivel nacional, tiene anclaje en Rosario. El tema, que entró en la agenda mediática, motivó que entre el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario y el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) elaboraran un informe para conocer el estado actual del mercado inmobiliario de la ciudad y que, según el relevamiento, al que tuvo acceso Mirador Provincial, arrojó que en cinco meses la oferta de inmuebles en venta “aumentó un 20%”. Ariel D’Orazio de la ONG Concejalía Popular dijo a este medio que coincide con los números: “Sí, ha crecido la oferta. Es un dato real y demostrable. No quiere decir que todos la quiten del mercado locativo, porque hay gente que tiene la vivienda en alquiler y la pone a la venta mientras está alquilada, porque no puede resignar dinero esperando que se venda”. “El principal problema radica en que no hay demanda de compra-venta. Lo que sucede es que en vez de venderse las que están en el mercado, se construyen nuevas y los inversores buscan esto”, explicó. “Más allá de que no haya demanda, el valor del metro cuadrado construido y, sobre todo, del nuevo sigue incrementándose. Y lo que hacen también es ir bajándole a aquellos pequeños el valor del inmueble, porque si está desocupado y se quiere vender, lo que hacés primero es ponerlo a valor de mercado y luego lo vas bajando. Por eso, hay propiedades que estaban en 80 mil dólares y hoy cuestan 50 mil, pero tampoco se venden”, agregó D’Orazio. Para el presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), Andrés Gariboldi, la nueva ley de alquileres no funcionó y, en caso de avanzar con un nuevo gravamen a la vivienda ociosa, señaló que sería “una medida sumamente negativa”. Su opinión refleja el pensamiento del sector inmobiliario. “Estamos convencidos de que el camino no es gravar la vivienda vacía, sino incentivar para que la gente ponga los inmuebles en alquiler. En este momento hay mayor demanda y menos oferta, lo cual provoca que los valores locativos estén subiendo y que haya pocas unidades disponibles en el mercado”. Para poder reactivarlo, “estimamos en el corto plazo modificar la ley con 24 meses de contrato de alquiler en lugar de 36 y ajustes semestrales en vez de ajuste anuales”.

Para conocer la oferta existente de viviendas en venta de Rosario y la región, en el informe se analizaron los datos de las publicaciones de inmuebles habitacionales de la plataforma colaborativa del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) denominada Propia. El documento indica que comparando los datos con el informe anterior realizado en octubre de 2021, la oferta de viviendas en venta aumentó un 19,22%. En el relevamiento pasado las publicaciones de inmuebles habitacionales ofrecidas en venta alcanzaban la cifra de 33.296, frente a las 39.694 del informe actual. El aumento en las publicaciones de viviendas en venta tiene como correlato la abrupta caída de inmuebles ofrecidos en alquiler. En el presente informe de 2022, la oferta de propiedades para la venta en la región se distribuye un 18,1% en monoambientes, un 36,4% en las viviendas de 1 dormitorio, un 28,2% en 2 dormitorios y el 17,3% restante en las que cuentan con 3 dormitorios o más. Esta distribución, indica el documento, está fundamentalmente explicada por los tamaños de las propiedades en la ciudad de Rosario. En el resto de las localidades predominan las viviendas de mayor tamaño, mientras que es la propia Rosario quien posee la mayor oferta de inmuebles destinados para la venta en materia habitacional y por ello se presenta un análisis detallado considerando los barrios de la ciudad: El Centro concentra casi el 34% de las propiedades habitacionales ofertadas a la venta, le siguen con proporciones superiores al 6%, Lourdes y Pichincha, mientras que con pesos del orden el 5%, Martin, Abasto, República de la Sexta y Echesortu. En relación a la diferenciación entre las tipologías ofrecidas en la región, como dato a destacar en San Lorenzo ya se ofrecen más departamentos que casas en venta ya que el 54,4% de las viviendas ofrecidas actualmente son departamentos en edificios mientras que el 45,6% son casas unifamiliares. Esta tendencia también se empieza a ver en otras localidades, tal como sucede en Granadero Baigorria donde el 45,3% de los inmuebles publicados para la venta son unidades de departamentos. En relación con los precios ofrecidos, se presenta el valor en dólares de los departamentos discriminado por barrios y por cantidad de habitaciones, los cuales no presentan cambios significativos con respecto a los registrados en octubre de 2021. En monoambientes, los precios más altos publicados de oferta se registran en el Centro de la ciudad y en Pichincha. En departamentos de un dormitorio, el barrio de Lourdes presenta el valor más alto, seguido por Pichincha y el Centro. Similar distribución se observa al analizar los departamentos de dos dormitorios. Los barrios de Echesortu y República de la Sexta, son los que poseen los menores precios de oferta de departamentos en la cantidad de habitaciones analizadas. Por otra parte, se estimó el valor del metro cuadrado de publicación en el portal mientras que en los barrios de mayor proporción de unidades ofertadas, considerando las tipologías de uno y dos dormitorios. El valor más alto del metro cuadrado de departamentos de 1 dormitorio se registra en el Centro, con un guarismo cercano a los 1.600 dólares. Le sigue Pichincha con casi 70 dólares menos, y Lourdes y Martin con valores que no superan los 1.500 dólares. El valor promedio de oferta más bajo se observa en República de la Sexta, donde el precio del metro cuadrado es de 1.333 dólares. Considerando los departamentos de dos dormitorios, se registra en Pichincha el valor más alto del metro cuadrado, superando los 1.700 dólares. Luego, el Centro con más de 150 dólares menos y, Abasto y Martin, con guarismos que rondan los 1.500 dólares el metro cuadrado. En esta oportunidad, el valor más bajo se registra en Echesortu, donde el valor promedio no alcanza los 1.300 dólares el metro cuadrado, considerando este tipo de unidades. Este análisis toma unidades tanto usadas como nuevas y es allí donde se genera un valor promedio de oferta, concluye el informe. En Rosario, las cifras exponen el aumento de viviendas que se volcaron a la venta, dado que para los propietarios el negocio de tenerlas en alquiler con esta ley vigente no es rentable.

El presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, llamó este miércoles a “discutir” en el Congreso una nueva ley de alquileres que brinde “certezas” al propietario y “garantías y tranquilidad” al inquilino, al advertir que “fracasó” la norma sancionada en 2020.

“En el Gobierno anterior, el Congreso sancionó, no con mala fe sino buscando una solución a un problema, una ley que fracasó, y que pretendía asegurar a inquilinos y propietarios y terminó disminuyendo la oferta, retrayendo la posibilidad de desarrollar el negocio y generando incertidumbre y dificultades para el inquilino”, reseñó Massa, en referencia a la norma impulsada durante el macrismo. Al participar del acto por el Día de la Construcción en el edificio de la Confitería del Molino, el titular de la Cámara Baja consideró necesario “discutir una nueva ley de alquileres que le dé certeza al propietario y garantía y tranquilidad al inquilino para que el sector pueda desarrollar libremente ese emprendimiento noble que tiene a lo largo y ancho del país”. La ley de alquileres fue sancionada por el Senado en junio de 2020, pero había recibido el aval de la Cámara de Diputados en noviembre del año anterior, durante la administración de Mauricio Macri.