En Rosario el reclamo sobre temas vinculados a los alquileres sigue liderando el podio en la Oficina Municipal del Consumidor, según el informe al que accedió Mirador Provincial. Es que en lo que va del 2023, la mitad de los planteos corresponde a inconvenientes de los inquilinos.

En el documento, que registra datos de los últimos nueves meses del año, se da cuenta que el principal problema que hay actualmente en Rosario con respecto al mercado inmobiliario es el desequilibrio que hay entre oferta y demanda.

Resulta que, según los números recabados por la Oficina que depende del Concejo municipal, en la ciudad hay unas 60 mil viviendas ofrecidas a la venta, pero menos de mil destinadas exclusivamente a alquiler.

El coordinador del Consejo Asesor de la Vivienda, Ariel D'Orazio, señaló a Mirador Provincial que, pese a que “se construyen hasta 700.000 metros cuadrados por año, no hay oferta que satisfaga la demanda de alquilar”.

Ante este escenario, el coordinador se cuestione “dónde están los inmuebles” y apunta a que el gobierno “debe intervenir y planificar el acceso al hábitat. En esta línea, hace hincapié en que, si se construyó “tanto” y con cada vez menos propietarios, “necesitamos que se regule y armar un registro de la vivienda ociosa en la ciudad”.

Los resultados del informe forman parte del estudio y seguimiento de los expedientes ingresados. Sobre el total de los reclamos, el 49% corresponde a la problemática de alquileres; siendo casi la totalidad de ese porcentaje, el 47% vinculado a viviendas con destino familiar, y el 2% por alquileres comerciales.

De ese total de denuncias por alquileres, el 62% fueron radicadas contra inmobiliarias, el 28% contra dueños directos y el 10% restantes contra estudios jurídicos o contables.

El 62% de las denuncias fueron por incumplimientos a la Ley Nacional de Alquileres e incluyen: cobros indebidos de expensas extraordinarias y no habituales; incumplimientos en la reparación de cuestiones urgentes en la vivienda y arreglos edilicios necesarios; exigencia de la parte locadora por firmar contratos por plazo menor al plazo mínimo legal; intención de actualizar los valores con índices o en plazos contrarios a lo que establece el artículo 14 de la Ley 27.551 o incluso intentando imponer valores en moneda extranjera; no aceptación de la propuesta de garantías para el contrato; exigencias de depósito en garantía, superiores al valor del primer mes de alquiler o en dólares; cobro de impuestos que gravan la propiedad; y cálculo erróneo en la aplicación del índice.

Otro dato a tener en cuenta, según señala el informe, es que estos trámites representan un 42% del total del área. Dentro de este rubro, sólo el 32% fueron realizadas contra administradores del Registro Público de Administradores de Consorcio.

Las consultas son motivadas por las siguientes razones: Entre ellas, por inscripción en el Registro de Administradores de Consorcios; por malas gestiones; a raíz de falta de transparencia en la liquidación de expensas; porque el administrador no convoca asambleas o no realiza rendición de cuenta; trato indigno por parte del administrador; consultas sobre la implementación de la ordenanza municipal “Expensas Claras”; aplicación de intereses abusivos al momento de abonar expensas atrasadas; planteos por dificultades para realizar el pago mensual y por morosidad.

“Del total de las denuncias, el 61%tuvieron resolución favorable. En cuanto a los casos recibidos con administradores inscriptos se resolvieron de manera favorable en un 88%, lo que evidencia la necesidad de reforzar y jerarquizar el funcionamiento del registro, pues se trata de una herramienta fundamental a la hora de resolver conflictos entre consorcistas y administraciones”, detalló D’Orazio.

Por otra parte, los tramites y consultas restantes obedecen a los planes para la compra de viviendas con financiación anticipada (5%), viviendas prefabricadas (2%) y denuncias contra constructoras o fideicomisos (2%).

Cabe destacar que además de los 791 expedientes iniciados, desde esa área, de manera ininterrumpida se reciben consultas que, al canalizarse por distintas vías de comunicación, no llegan a convertirse en expedientes.

En total, la Oficina Municipal del Consumidor recibió en ese período 1.548 consultas vinculas a distintas áreas del organismo, de las cuales 755 canalizaron por correo electrónico, 601 de gestión telefónica y 192 de redes sociales.

Desde que entró en vigencia la nueva ley de alquileres a nivel nacional, en Rosario nunca se logró adaptar, tanto por malestar de los propietarios como por parte de los inquilinos. Es por eso que el Congreso tiene pendiente reformularla para poder encauzarla de un modo que encuentre un equilibrio.

La Oficina del Consumidor elaboró un informe en el que expone que 7 de cada diez consultas que les llegan por parte de las personas tiene que ver con incumplimientos a la nueva ley nacional de alquileres.

En ese orden, el coordinador del Consejo Asesor de la Vivienda de la oficina del Consumidor, Ariel D’Orazio, indicó a Mirador Provincial que entre los principales puntos de los reclamos se destacan, por ejemplo, cobro indebido de expensas no habituales, las cuales las inmobiliarias no las reconocen, “en un contexto de liquidación de expensas poco claras”.

En concreto, en base al relevamiento realizado en la primera mitad del año por parte de la oficina, se detectó que la mitad de las presentaciones fueron motivadas por problemas vinculados al alquiler, 45% por cuestionamientos a los administradores de consorcio y el 5% restante por denuncias formuladas por usuarios a empresas que comercializan planes de financiación anticipada para la adquisición de viviendas o construyen casas prefabricadas.

En el ranking de lo más consultado se destacan las expensas poco transparentes en las que se cobran asuntos que debería pagar el propietario y no el inquilino como las expensas extraordinarias que “no se repiten periódicamente”.

Para tener una dimensión de qué tipo de acciones son las que generan confusión, D’Orazio señaló: “Las impermeabilizaciones de los edificios, la compra de artefactos, cerraduras eléctricas, cámaras de seguridad, entre otras que deben afrontar los dueños y no los inquilinos”.

Otro punto que resaltó el funcionario es que los tres años de contrato impuestos por la nueva ley “no se cumplen”. “Se detecta entre los seis meses y un año los contratos, de modo de eludir los índices que regulan los alquileres, según establece la nueva legislación”; también, vemos problemas en aumentos desmedidos en renovaciones contractuales (que no regula la nueva ley)”.

“Otros casos que estuvimos observando es que se fija un valor mayor a la hora de firmar el contrato de locación y luego se bonifican los primeros seis meses, lo cual es ilegal y son muchas inmobiliarias que lo están haciendo”, añadió.

“En el informe expresamos que nos encontramos con falencias graves que tienen los administradores como balances y rendición de cuentas, falta de convocatorias de asambleas ordinarias y extraordinarias, lo que generó que, ahora, los y las inquilinas nos busquen para conocer si las administraciones de sus edificios están inscriptas o no, de modo de chequear si están operando dentro de la ley o de forma ilegal”, continuó D’Orazio.

En la línea telefónica gratuita de la Oficina (0800-666-8845) se recibieron, en el primer semestre del año, 145 llamados, un promedio de 15 por día, lo que está por encima del total de llamados recibidos en igual periodo de 2022.

En las redes sociales (@rosarioconsumidor y en su web oficinaconsumidor@concejorosario.gov.ar) se mantiene estable el caudal de consultas. Se recibe un promedio de 9 consultas por día, llegando a 1107 en este período.

Hay que contemplar que este malestar no es exclusivo de la ciudad de Rosario, sino que se vislumbra conflictos a nivel general en todo el país, desde que se instaló la nueva ley de alquileres.

De las denuncias recibidas de este tipo, el 67% tuvo una resolución favorable, un 10% negativa y un 23% se encuentra en trámite. Y también aumentó el porcentaje de extranjeros que se quejaron por el alquiler, llegando a un 5% de las denuncias radicadas, según informan desde la Oficina del Consumidor.

Es por eso que el Congreso de la Nación tiene prevista una sesión especial pautada para el próximo 23 de agosto, tras las elecciones primarias nacionales, que si reúne los 129 diputados para habilitar el quórum se abocaría a analizar un proyecto que reduce a dos años el plazo del contrato de alquiler y ajustes en periodos por debajo de lo interanual, entre otros ítems.