La federación nacional que nuclea a los administradores de edificios anunció este lunes que el sindicato de encargados de edificios acordó una nueva escala salarial para hacerle frente a la inflación: la misma lleva el sueldo de junio para un encargado permanente sin vivienda que recién ingresa a $743.706, sin contar los plus por limpieza de cocheras, retiro de residuos y zona desfavorable, entre otros.

De esta forma, los porteros cerrarán el primer semestre con un aumento del 73,2%.

"Lo más razonable es que en la mesa de negociación salarial de los encargados de edificios estén presentes las entidades que representan a los propietarios y las asociaciones de inquilinos, además de la federación nacional de administradores", opinó el presidente de la Federación de Cámaras de Administradores en la Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA), Adolfo Jäger, la cual está integrada por las jurisdicciones Rosario, La Plata, Córdoba, Bahía Blanca, Corrientes, Tucumán, Mar del Plata, Paraná y Mendoza.

La propuesta se debe a que actualmente el salario de los encargados de edificios se discute en una mesa de negociación compuesta únicamente por organizaciones de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Caba), la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH), la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) y la Unión de Administradores de Inmuebles (UADI).

El incremento de los encargados de los edificios impactará de forma directa en las expensas, que se verán afectadas sobre todo en edificios pequeños donde el sueldo del encargado más las cargas sociales suele representar el 70% del gasto del consorcio.

“Los administradores estamos frente a un gran desafío; por un lado, enfrentar los aumentos y, por el otro, mantener baja la morosidad, y en el medio hacer frente a las obras de mantenimiento. Por eso tenemos que ser muy profesionales, detallistas y previsores para que la ecuación dé un saldo positivo", desarrolló Jäger.

En este sentido, el titular de los administradores profundizó sobre una problemática que padece el sector: la falta de un colegio profesional de administradores de consorcios que regule la actividad y la profesionalice, y contó que en varias provincias —como en Santa Fe— hay proyectos de colegiación "muy avanzados", y que por ese motivo esta deuda con los habitantes de la propiedad horizontal "está próxima a saldarse".

“Muchos hacen un trabajo honesto, profesional y dedicado. Pero otros no tanto”, dijo el autor del primer proyecto de ley para la regulación de los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), cuando desde su banca presentó su iniciativa. “Hemos hablado con muchas instituciones rosarinas y de la ciudad de Santa Fe”, destacó en primer lugar y mencionó a la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, a la Secretaría de Comercio de la Provincia, a la Oficina del Consumidor de la Municipalidad de Rosario, y a las asociaciones de inquilinos, así como a la Defensoría del Pueblo de la provincia. Indicó que en su ciudad, más del 50% de la población es consorcista.

En lo que va del año, tan solo ante la Municipalidad de la ciudad del sur, ya se registraron 200 denuncias de propietarios e inquilinos que entienden que “el gasto de las expensas no está de acuerdo con lo que debería ser, y no tenemos en la provincia de Santa Fe ningún organismo de regulación de esta temática, que controle y que sancione a las empresas administradoras de consorcio”, advirtió.

Casualidades o no, la iniciativa del senador justicialista Miguel Rabbia se presentó en el recinto mientras en la Cámara de Diputados era aprobado por unanimidad un proyecto de eximición del impuesto Impuesto de Sellos sobre los contratos de locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda, presentado por Rubén Giustiniani y Agustina Donnet (Igualdad). Y en el mismo sentido, acaso, el senador por La Capital Marcos Castelló agradeció que Rabbia lo haya invitado a firmar su proyecto, porque en la ciudad de Santa Fe existe la misma realidad, y de paso también lo hizo -en un par de oportunidades- con el senador Marcelo Lewandoski.

Más allá de los efímeros condimentos político-electorales de la semana, el proyecto se ocupa de asuntos que hasta aquí no formaban parte del debate parlamentario santafesino. Divididos en 5 capítulos, se proponen 22 artículos, entre los se destacan dos referidos a cómo deberán en el futuro presentar los detalles de la adición final a cargo de inquilinos y propietarios.

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Mejor lo expone Rabbia en los fundamentos de su propuesta “la ley establece una regulación específica para clarificar las expensas, los recibos que debe emitir el administrador, como así también los criterios para contratar obras y servicios destinados al consorcio”. Y también, “las sanciones para el caso de actos irregulares, entre otras cuestiones”.

“En definitiva -sigue-, mediante el presente proyecto de ley se busca regular la actividad de los administradores de consorcio con el saludable propósito de tutelar los derechos e intereses de los consorcistas y, a la par, jerarquizar la labor de los administradores lo que se inscribe en una clara orientación hacia la profesionalización de estos trabajadores. De esta manera, se promueve y se protege el derecho de los copropietarios y se ofrecen nuevas herramientas de solución de conflictos, en casos de que las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones no se encuentren garantizadas por los administradores”.

Dentro del proyecto de ley para regular a los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, impulsado por Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), se destacan dos artículos que fijan normas para la elaboración de las boletas que reciben los consorcistas.

El artículo 11 se titula “De las liquidaciones de expensas” y establece qué deben contener además de los datos del administrador y del consorcista, que vale la pena repasar: “Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior; recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde; en caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado; listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos; nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio; detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona; detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro y número de la cuota que se abona; resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior; detalle de los movimientos mensuales del fondo de reserva, indicando el saldo al inicio, reposición del mes, gastos en los cuales se aplicó y saldo al finalizar el período; discriminar entre expensas ordinarias habituales, expensas ordinarias no habituales y expensas extraordinarias conforme a las pautas establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación, con detalle pormenorizado de gastos correspondientes a cada concepto”.

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La norma, de conformidad con el Código Civil y Comercial de la Nación, define a las expensas extraordinarias y las dispone solo por decisión de los propietarios en asamblea.

Otro artículo interesante lleva el número 13 que fija los “requisitos para contratar”: título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga; descripción detallada de precios, de los materiales, de la mano de obra e impuestos si corresponden, por separado; plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio; si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta; y seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil”.

“Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la asamblea de propietarios disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto”.

En el 15to artículo se disponen sanciones que van de uno a cien salarios mínimos vitales y móviles, la suspensión de hasta 9 meses del Registro o directamente la exclusión.

Ignacio Pellizzón

El gobierno nacional finalmente confirmó que la energía que se consume en los espacios comunes de los edificios también sufrirá la quita de los subsidios. “En el segmento de usuarios Generales estamos contemplando excepciones como comedores, pero no edificios”, aseguró la secretaria de Energía, Flavia Royón. De este modo, la quita de subsidios impactará también en las expensas.

Los consumos comunitarios que pagan los consorcios no son considerados gastos de usuarios residenciales, porque figuran a nombre de una persona jurídica. Por lo tanto, les cabe el mismo tratamiento que a los comercios. Así, en caso de que los consorcios trasladen esta suba a las expensas que cada inquilino o propietario paga, estas sufrirán fuertes aumentos de forma bimestral.

En la ciudad de Rosario, al igual que el resto del territorio santafesino, al tener prestadores distintos con los de Buenos Aires, como son las empresas de la EPE y Litoral Gas, “la quita de subsidios para consorcios se realizó en el 2020, pero de cualquier modo vamos a tener un incremento de tarifas en la provincia de Santa Fe, con lo cual se va a sentir el impacto”, contó a Mirador Provincial Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de Propiedades Horizontales.

El impacto de los aumentos se sentirá. Solamente a modo de ejemplo, “tanto el metro cúbico para caldera de calefacción y el kw para servicios centrales aumentó en los últimos dos meses entre un 20% y un 25%, según el caso”, admitió. Pero, además, “ya hubo incrementos similares en enero, por ende, en el último año hubo aumentos en torno al 80%”.

En Rosario los edificios exclusivamente eléctricos “no llegan a un 5% construidos”. “Está pasando que en muchos barrios privados, como en Funes y Roldán, están utilizando energía propia con paneles solares, generadores, entre otros”, con lo cual se detecta un lento pero progresivo cambio a energía sustentable.

Jäger, al igual que la mayoría, no conoce cuánto realmente aumentarán la luz y el gas, por eso entiende que hay incertidumbre al respecto. La regularización de las tarifas, que durante muchos años estuvieron congeladas mediante distintos subsidios, empezarán a aplicarse desde el próximo hasta fin de año e, inclusive, el 2023.

Desde la ONG Concejalía Popular muestran preocupación ante el incremento de tarifas. Entienden que el impacto será negativo, sobre todo, para los inquilinos.

“Entendemos que este aumento que van a padecer las expensas a raíz de la quita de subsistido que, si bien será progresivo y afectará en un 20% inicialmente en la primera cuota y dos cuotas siguientes de un 40%, va a recaer fundamentalmente sobre los inquilinos, porque este gasto de las expensas, al ser un servicio, es un apartado que pagan las personas que alquilan sin discusión”, indicó uno de sus referentes, Ariel D’Orazio.

Para aquellos edificios electrodependientes o que tengan caldera, “la afectación va a ser mucho más fuerte por el impacto que tienen los servicios”, advierten desde la ONG. Además hay que remarcar que, al tener una Canasta Básica, calculada por el Indec, que no contempla el alquiler como variante, “los inquilinos serán los más perjudicados en esta modificación”.

Por eso, desde Concejalía Popular “vamos a pedir una tarifa diferencial inquilina”. La idea es que mediante una Declaración Jurada las personas que alquilan puedan declarar justamente el valor que pagan en concepto de alquiler y que esto se descuente de los ingresos que perciben para llevar “un mano de justicia mucho más real” a lo que se compromete en una Canasta Básica las personas que alquilan.

“Esta afectación en los consorcios, que no distingue entre edificios de alta gama, otros con amenities o un Fonavi, “claramente es una gran desigualdad y que el Ministerio tiene que corregir”, concluyó D’Orazio.

En paralelo a los mercados financieros convulsionados ante la expectativa de un cambio en el Gabinete nacional, la inflación sigue en alza y julio está cerca de marcar un récord mensual en el año. A la espera del dato oficial medido por el INDEC, este agosto estará caracterizado por distintos aumentos. 

Aún sin noticias de cambios en la Ley de Alquileres vigente, los aumentos de los contratos van a rondar un 61% este mes en línea con el fuerte repunte de la inflación. Vale recordar que el mes pasado, el aumento fue del 57%. 

Para calcular el aumento del precio del alquiler, tanto los propietarios como los inquilinos pueden consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica todos los días el BCRA en su sitio oficial. 

Este indicador contempla la variación de la inflación (según el IPC que mide el INDEC) y los salarios, de acuerdo con la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Para aplicar el ajuste en base al ICL, se debe utilizar una fórmula teniendo en cuenta el valor de dos fechas: la del inicio del contrato y en la que se hará el aumento. 

El índice se puede consultar ingresando en http://bcra.gob.ar/, luego hacer click en la pestaña “estadísticas” y después en “principales variables”. La opción “ICL” se encuentra en el final de la extensa lista que se despliega. 

El usuario deberá seleccionar las fechas de inicio y finalización del período que se quiere consultar. Primero se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento, y en la que se hará el ajuste. 

Luego, tomar el precio actual del alquiler y dividirlo por el valor del índice con fecha de inicio del contrato. Por último, se debe multiplicar ese monto por el índice de la fecha en la que cambia la cifra del alquiler. 

La fórmula que se debe aplicar es el total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. Ese valor que arroje será el importe del alquiler que el inquilino deberá abonar durante todo el año. 

En conclusión, si una persona estuvo pagando $50.000 durante el período agosto de 2021 a agosto de 2022, a partir de este nuevo mes deberá pagar $80.500. 

Los afiliados a prepagas tendrán en agosto un nuevo aumento en las cuotas, superior al 10%, en base a un Índice de Costos que se aplicará en forma bimestral. 

Los clientes ya comenzaron a recibir la notificación donde se señala que “de acuerdo con la Resolución 1293/2022 del Ministerio de Salud de la Nación y la publicación realizada en la página de la Superintendencia de Servicios de Salud, se dispusieron aumentos generales, complementarios y acumulativos con respecto a los autorizados anteriormente para todas aquellas empresas inscriptas en el Registro Nacional de Entidades de Medicina Prepaga”. 

Así lo dispuso el Ministerio de Salud que “a fin de contar con una referencia para la autorización de aumentos a partir del mes de agosto de 2022, se consideró oportuno construir un índice en el que se reflejen adecuadamente las variaciones en la estructura de costos y que determine los límites máximos de aumento que podrán aplicarse en forma periódica por las entidades del sector”. 

La suba que aplicarán las empresas de medicina prepaga en agosto será de 11,34%. En dos meses volverán a incrementarse las cuotas a raíz de este índice, y restará un aumento más en el año. 

El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta Horizontal (Suterh), que lidera Víctor Santa María, logró un súper bono de $134.000 que se pagará en siete cuotas consecutivas a partir del mes próximo. El aumento, ya homologado por el Ministerio de Trabajo, beneficiará a unos 80.000 porteros y tendría un impacto en las expensas de entre 6 y 10% según las características del edificio. 

La suba salarial se suma al convenio paritaria sellado en marzo pasado, que consistió en un aumento de 27% [15% en abril y 12% en junio] por seis meses, más una suma fija de $8000 en marzo. Las sumas fijas se abonarán de la siguiente manera: dos cuotas de $12.000 (agosto y septiembre), dos de $18.000 (octubre y noviembre), dos de $24.000 (diciembre y enero), y una de $26.000, en febrero de 2023. Estos montos serán remunerativos.