La denominada crisis de alquileres parece haber tenido un freno, o al menos, un decrecimiento que coincide con la llegada al gobierno de Javier Milei. Quien desde un inicio eliminó la cuestionada Ley de Alquileres que había generado dicha inestabilidad en el sector.

En Venado Tuerto, donde en la actualidad hay 60 corredores inmobiliarios registrados, "el panorama es prometedor, ya que se ha reactivado el mercado de alquileres", analiza Eduardo Di Nardo, socio fundador del Círculo de Corredores Inmobiliarios de Venado Tuerto y la región. Indicando que "las propiedades han recuperado rentabilidad lo que predispone al inversionista a comprar unidades", agrega sobre la situación actual del negocio de venta y renta de propiedades.

Teniendo en cuenta la interpretación de la nueva administración nacional que a poco de iniciar la gestión, mediante DNU, derogó la Ley de Alquileres sancionada en 2020, el corredor inmobiliario y Martillero Público, asegura que lo decidido por el nuevo Presidente "es correcto" y "lo esperado" por el sector. Afirmando que la norma eliminada era "nefasta" y "demostró que el Estado regulando solo entorpece", esgrimió.

"La libre oferta y demanda -añade- acomodó sus precios, en un principio caros y hoy estabilizados" ya que "los propietarios dejaron de subsidiar a los inquilinos y de esa manera no hay parte débil y parte fuerte; hay partes que contratan en total libertad", destaca Di Nardo, claramente conforme con el nuevo rumbo para el mercado inmobiliario que en Venado tiende a acomodarse con más oferta de inmuebles en alquiler pero con valores que aún dirimen con el bolsillo del ciudadano, pero que demuestran que comienza a "moverse" nuevamente el engranaje del negocio. 

Otras de las medidas, más reciente, es la tomada por la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) que eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales. "Esta reglamentación es sumamente positiva para ambas partes, el inquilino puede desgravar ganancias hasta 3.000.000 y los propietarios pueden tener más unidades económicas para su monotributo y esto claramente favorece al mercado de inquilinos y locadores", detalla, con entusiasmo, el también socio fundador del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir).

De acuerdo a lo analizado por Di Nardo, en la ciudad "la oferta de alquileres ha crecido en un 80 por ciento desde la derogación de la Ley y ello se puede comprobar en nuestro portal del Colegio donde se ven las propiedades cargadas antes y luego del DNU, y esto es gracias a que se pueden actualizar los contratos de una manera real, se pueden realizar por el tiempo que deseen y también rescindirlos cuando quieran; en definitiva el Estado que se ocupe de lo mínimo y deje a los privados contratar entre sí libremente", afirma el ex vicepresidente del Círculo de Corredores Inmobiliarios local.

Otro de los puntos de análisis en la actual Argentina, es la irrupción de nuevos créditos hipotecarios que difieren de acuerdo a las entidades bancarias y también existen aquellos ofrecidos por las gestiones locales, como el Crédito Nido impulsado por el gobierno santafesino.

En este aspecto, el profesional entiende que "la llegada de facilidades crediticias nos muestra un país ordenado, que no le presta el dinero al Estado sino a quien lo necesita" y en este sentido "se han realizado operaciones y movilizó mucho un mercado destruido como nunca en 50 años", consideró, ampliando que "gracias a estas medidas los inmuebles han comenzado a incrementar su valor".

Hoy los importes solicitados por los inmuebles "van desde 40.000 hasta 200.000 dólares, obvio no es para todos, pero después de la tragedia vivida pegar la patada desde el fondo para salir ya es un logro impresionante", afirmó.

A pesar de la crisis pasada y con la oferta en progresivo crecimiento, con algunas disfunciones en los valores propia del resurgimiento, el corredor inmobiliario sostiene que hoy por hoy "los propietarios han vuelto a confiar en el Estado, ya que no se entromete más y sería bueno implementar desgravaciones impositivas para construir inmuebles o para alquilar, pero esto será más adelante.

Otra cuestión es el blanqueo que dura hasta diciembre que también es una buena oportunidad de sacar los dólares del colchón y ponerlos a producir en desarrollos; es más se está por empezar a realizar créditos hipotecarios para construcciones del pozo, que es muy novedoso", aportó sobre lo que propiciaría aún más al sector.

Como representante de la entidad que nuclea a los profesionales del rubro, Di Nardo señaló que en la ciudad "hay unos 60 corredores matriculados que ejercen la profesión", y aclaró que "es muy diferente trabajar con un corredor matriculado que con uno ilegal o agente".

"Nosotros como profesionales tenemos una obligación social con la comunidad; no priorizamos el negocio por el negocio. Nos importa la persona, poder seguir teniendo una relación social a través de los años", sumando que "un profesional matriculado tiene respaldo de un Colegio que vigila y controla su quehacer".

Alquilar una casa en Venado Tuerto sigue siendo una verdadera odisea. Con una demanda altísima y una oferta cada vez más acotada, el panorama del sector es crítico, al punto que aseguran que, en Venado Tuerto, por cada casa que se deshabita hay, en promedio, 40 familias interesadas.

Desde el sector inmobiliario vienen advirtiendo hace tiempo sobre los perjuicios de la nueva Ley de Alquileres y lo poco favorable que resulta tanto para inquilinos como para propietarios, poniendo el foco en dos puntos clave de la normativa: la imposibilidad de celebrar contratos de menos de tres años (solicitan la reducción del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación a dos años) y achicar el período de actualización de los cánones locativos a un mínimo de cuatro meses.

Esta vez, el reclamo fue escuchado y el próximo 23 de agosto se llevará a cabo el debate en la Cámara Diputados de la Nación.

Rosario: los alquileres cuestan el doble que hace un año atrás

Otra de las variables que atenta contra el mercado de alquileres es la alta inflación de Argentina y de la que Venado Tuerto no escapa. Los índices de incremento interanual de suba en los costos de locación para contratos vigentes superan el ciento por ciento, todo esto agravado con el vencimiento de los primeros contratos de alquiler celebrados bajo la nueva normativa, donde muchos de los dueños de las propiedades están optando por fuertes subas en el canon para no perder, ya que la polinómica tampoco arroja el precio real que deberían cobrar por la locación, teniendo en cuenta el avance en los precios de compra y venta de los inmuebles. De hecho, muchos de ellos optan por retirar las casas del mercado y, en muchos casos, la figura del alquiler por día o temporario logró satisfacer las necesidades de muchos propietarios, pero no así de las familias que necesitan alquilar.

En diálogo con Sur24, Eduardo Di Nardo, delegado del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sede Rosario región sureste, que es la que comprende al departamento General López (Cocir), sostuvo que “el mercado locativo en la ciudad está con gran dificultad para satisfacer la demanda, que es casi nula; por cada propiedad que se desocupa, hay 40 familias que necesitan ese mismo inmueble”.

Además, el directivo reflejó que lo más solicitado son casas de uno o dos dormitorios para familias, y lo que más se construye son departamentos de un dormitorio”, presagiando que, por ese motivo, “la demanda persistirá por mucho tiempo “.

Seguidamente, el corredor inmobiliario expuso sobre la nueva Ley de Alquileres, que, según su testimonio, “perjudicó a todas las partes por igual. Propietarios que reciben el canon locativo por un año al mismo valor, inquilinos que por esa razón no encuentran inmuebles para alquilar, y profesionales del sector que no pueden satisfacer las demandas”. Y añadió: “En un país con índices de inflación alarmantes, es inviable alquilar en esas condiciones”.

Alquileres por las nubes: aumentarán casi 110% en agosto

Di Nardo informo que el Cocir “ha expresado en reiteradas oportunidades a los dirigentes la necesidad imperiosa de modificar, al menos, dos artículos claves para la modificación de esta ley. Uno de ellos es el plazo de tres años, y el segundo es el índice de actualización”.

Por otra parte, destacó que “el Colegio ha llevado propuestas, como la utilización de algunos impuestos, para volcarlos a la construcción de viviendas para locación por períodos establecidos de 10 años”, deseando que “los legisladores tomen esta solicitud con premura. A las familias argentinas, además de todos los problemas, ahora se le suma la incertidumbre de no saber dónde podrán realizar su vida”.

El vencimiento de los primeros contratos celebrados bajo la reglamentación de la flamante Ley de Alquileres, puesta en marcha hace tres años, está agrandando la brecha entre inquilinos y propiedades, ya que aumenta la demanda y cada vez se retiran más inmuebles del mercado y, los que quedan sufren aumentos inviables para las familias interesadas.

“En este momento (fines de julio) se están venciendo los primeros contratos de locación desde el inicio de la ley en medio de la pandemia, en el 2020”, expuso el corredor inmobiliario venadense, analizando que “es por eso que la demanda es inmensa y el retiro de las propiedades en locación también lo es. La mayoría de los propietarios opta por acordar prórrogas de seis o 12 meses y ajustando fuertemente los valores para no volver a perder”.

Según los datos recabados del sector inmobiliario local, el índice de julio para los contratos vigentes arroja un incremento del 109,4 % interanual, “es decir que si pagaban 50 mil por el departamento, pagarán ahora 110 mil”, destacó Di Nardo, aunque también subrayó que esos valores aún así están “muy por debajo de los precios reales de mercado”.

Los valores en Venado Tuerto, para departamento de un dormitorio, oscilan “desde $35 mil a $55 mil; de dos dormitorios, desde $70 mil a $120 mil y de tres dormitorios, desde $120 mil a $220 mil”.

El Gobierno nacional estudia suspender la Ley de Alquileres

La compra y venta de inmuebles no escapa a la preocupante realidad que atraviesa el mercado de alquileres en Venado Tuerto.

Según los especialistas, las tasaciones de casas están cayendo abruptamente en cuanto a su valor en dólares.

“En el caso de ventas, las propiedades, según las estadísticas que los matriculados relevamos en operaciones que utilizamos para las tasaciones, han bajado entre un 35 y 45 por ciento de su valor en dólares”, admitió. “Hemos visto que propiedades que se ofrecían hace cuatro años en 340 mil dólares, han sido vendidas en 200 mil; la caída no tiene piso, al menos hasta después de las elecciones”.

Ante esta situación, que preocupa de sobremanera tanto a los dueños de inmuebles, como a los protagonistas del mercado inmobiliario, es que recomiendan a los propietarios que “siempre deben contratar un corredor matriculado para realizar una tasación. A veces, esperar un precio muy lindo, pero irreal, puede hacerles perder su capital”, recomendó Di Nardo, advirtiendo además que “sólo los matriculados del Colegio tenemos la información y preparación necesarias para tasar un inmueble o intervenir en operaciones de locación y compraventa de inmuebles”.

Alquilar en Venado Tuerto: poca oferta y precios por las nubes

En septiembre, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, con sede Rosario, tendrá elecciones y se presentarán dos listas en la puja por la conducción del próximo período.

En este sentido, Di Nardo puso de relieve la importancia de “la cantidad de personas que se han acercado a trabajar para una y otra lista”, deseando que sea un proceso virtuoso donde se consigan más beneficios de los ya obtenidos.

Entre las bondades del Colegio, el delegado venadense expuso que la organización cuenta con “asesoría contable, jurídica y notarial para los matriculados, sin cargo. Además, tiene un portal propio donde los matriculados pueden publicar y compartir los inmuebles; también tenemos un centro de mediación donde se preparan los especialistas para resolver conflictos sin vía judicial, y últimamente se consiguió con la UNR la diplomatura gratuita de Licenciatura en corretaje inmobiliario”.

Por último, el matriculado reflexionó: “Hemos recorrido un largo camino en estos 12 años de la sanción de la ley que nos contiene y estamos cada vez más orgullosos de nuestro Colegio y nuestra profesión”.

Alquilar un inmueble conlleva en la actualidad cierta dificultad, tanto para quien quiere acceder a una casa o departamento, como para quien dispone de esa propiedad. En medio están las inmobiliarias, que hacen de nexo para llegar a un acuerdo y que en este último tiempo debieron regular las operaciones a la nueva Ley de Alquileres, que entró en vigencia el año pasado.

Eduardo Di Nardo.

En Venado Tuerto, hay al menos 50 inmobiliarias matriculadas, informó el delegado del Colegio de Corredores Inmobiliarios del Sur de Santa Fe, Eduardo Di Nardo, quien también sostuvo que existe un mercado ilegal en el sector, que perjudica las transacciones por la falta de cumplimiento de los derechos de ambas partes. “En Venado hay cada vez menos, pero en el último tiempo se ha clausurado una inmobiliaria que no tenía matrícula. Y es nuestro principal trabajo erradicarlas”.

A pesar de la disponibilidad de negocios ligados al rubro, conseguir un inmueble en alquiler se ha tornado difícil y, como ejemplo, decía: “Particularmente no he tenido un corrimiento de propiedades que estaban en alquiler hacia a la venta, pero lo que sí sucede es los propietarios piden protegerse y aumentar el monto, que es lo que genera un panorama caótico”, interpretando que debido a las elecciones de medio término y la pandemia, este 2021 será “un año de transición, porque siempre que hay procesos electorales en Argentina se paralizan las inversiones”.

En junio venció el primer año de los contratos realizados bajo la nueva Ley de Alquileres, y a esto aportó el profesional que “se actualizaron con un 42 por ciento de aumento, por debajo del nivel de inflación”, explicando que esta nueva norma vino a demarcar un mercado que no estaba regularizado y detalló los pro y los contra que supone.

Aunque señaló que la normativa “es excelente”, entendió que el problema “es la inflación”. “Veo bien que exista una norma que nos regule, ya que antes teníamos que hacer ‘futurología’, pero ahora hay una regulación que indica cómo hacer esa operación y tenemos herramientas, como comunicaciones por mail entre las partes, canal de mediación obligatorio y todo lo que implique reparaciones en el inmueble, que está muy claro”.

Sin embargo, evaluó que para el inquilino supone “un encarecimiento en el importe a ingresar porque los contratos de locación deben ser por 36 meses y los honorarios que se cobran son por el total del pacto”.

“Antes -agregó- se podía incrementar durante el contrato, ahora cuando éste se termina, ya no hay obligación entre las partes y el propietario puede pedir lo que quiera para protegerse porque la nueva ley dice que tenemos que pagar un año entero sin aumentos (en vivienda habitacional); esto en un país con un 50 por ciento anual (de inflación) hace que el propietario quiera ajustar por las dudas”.

Luego hizo la comparativa entre locador y locatario: “Quien alquila está un año sin aumentos y tres de contrato, lo que le da cierta tranquilidad. Pero para el propietario significa no disponer de ese inmueble para la venta por un largo período de tiempo, sumado a todas las imposiciones contributivas e impositivas, como la obligatoriedad de registrarse ante la AFIP, entonces obviamente que ante estas solicitudes para transparentar el mercado inmobiliario, algunos propietarios opten por retirarse”.

Aun así, Di Nardo sostuvo que “es un muy mal momento para retirarse porque hoy estamos atravesando una pandemia y no tenemos créditos hipotecarios, ni para la construcción ni para la compra, además de sufrir una moneda inestable”.

“Algo que venimos reclamando es que surja la posibilidad de acceder a créditos hipotecarios para primera vivienda, como los planes Procrear, que dinamizaron toda la economía, y no como los UVA que fueron desastrosos”.

Su consejo a aquellas personas que sean dueñas de un inmueble es “que lo tenga bien alquilado, con muy buena garantía y con buenos inquilinos, que hay muchos, porque hay tanta demanda que quien alquila cumple. Además, tener un inmueble es un buen refugio, sino dónde tener el dinero (…) A lo largo del tiempo se va capitalizando una propiedad. La que hace 10 años valía 40 mil dólares, hoy está en 70 mil”.

El Colegio de Corredores Inmobiliarios del Sur de Santa Fe, en conjunto con el Instituto de Investigaciones Económicas (IIE) de la Facultad de Ciencias Económicas y Estadísticas (UNR), realizaron un relevamiento para analizar el comportamiento de los inquilinos, tanto en la época más cruda de la pandemia, como este año, y a mayo de 2021, de ese estudio se desprendió que el 93% de los inquilinos de viviendas pagaron el alquiler correspondiente a marzo. “El comportamiento de los inquilinos en Argentina, en general, es extraordinario”, consideró.

Aunque aclaró que estos datos surgen de las operaciones realizadas en el marco formal, es decir desde inmobiliarias.

“Quien va a una inmobiliaria, por lo general, es aquel que tiene un trabajo en blanco o está dentro de la formalidad, pero después está ‘la otra economía’, que no se rige por estas referencias, y es a esos inquilinos a los que el Estado debería ayudar”, precisó.

Requisitos para un contrato

– Primer mes de alquiler por adelantado

– Cinco por ciento del monto total del contrato

– Un mes de depósito

– Verificación del inquilino (tipo de ingresos e informes)

– Garantes (se calcula entre 8 y 10 veces el monto del alquiler)

Valores de un alquiler

Departamentos (varía según el tipo de edificio)

– Un dormitorio: entre 15 mil y 20 mil pesos.

– Dos dormitorios: entre 25 mil y 30 mil pesos.

– Tres dormitorios: entre 35 mil y 45 mil pesos.

NOTA PUBLICADA EN LA EDICIÓN IMPRESA DE SUR24 DEL LUNES 26 DE JULIO