“Muchos hacen un trabajo honesto, profesional y dedicado. Pero otros no tanto”, dijo el autor del primer proyecto de ley para la regulación de los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), cuando desde su banca presentó su iniciativa. “Hemos hablado con muchas instituciones rosarinas y de la ciudad de Santa Fe”, destacó en primer lugar y mencionó a la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional de Rosario, a la Secretaría de Comercio de la Provincia, a la Oficina del Consumidor de la Municipalidad de Rosario, y a las asociaciones de inquilinos, así como a la Defensoría del Pueblo de la provincia. Indicó que en su ciudad, más del 50% de la población es consorcista.

En lo que va del año, tan solo ante la Municipalidad de la ciudad del sur, ya se registraron 200 denuncias de propietarios e inquilinos que entienden que “el gasto de las expensas no está de acuerdo con lo que debería ser, y no tenemos en la provincia de Santa Fe ningún organismo de regulación de esta temática, que controle y que sancione a las empresas administradoras de consorcio”, advirtió.

Casualidades o no, la iniciativa del senador justicialista Miguel Rabbia se presentó en el recinto mientras en la Cámara de Diputados era aprobado por unanimidad un proyecto de eximición del impuesto Impuesto de Sellos sobre los contratos de locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda, presentado por Rubén Giustiniani y Agustina Donnet (Igualdad). Y en el mismo sentido, acaso, el senador por La Capital Marcos Castelló agradeció que Rabbia lo haya invitado a firmar su proyecto, porque en la ciudad de Santa Fe existe la misma realidad, y de paso también lo hizo -en un par de oportunidades- con el senador Marcelo Lewandoski.

Más allá de los efímeros condimentos político-electorales de la semana, el proyecto se ocupa de asuntos que hasta aquí no formaban parte del debate parlamentario santafesino. Divididos en 5 capítulos, se proponen 22 artículos, entre los se destacan dos referidos a cómo deberán en el futuro presentar los detalles de la adición final a cargo de inquilinos y propietarios.

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Mejor lo expone Rabbia en los fundamentos de su propuesta “la ley establece una regulación específica para clarificar las expensas, los recibos que debe emitir el administrador, como así también los criterios para contratar obras y servicios destinados al consorcio”. Y también, “las sanciones para el caso de actos irregulares, entre otras cuestiones”.

“En definitiva -sigue-, mediante el presente proyecto de ley se busca regular la actividad de los administradores de consorcio con el saludable propósito de tutelar los derechos e intereses de los consorcistas y, a la par, jerarquizar la labor de los administradores lo que se inscribe en una clara orientación hacia la profesionalización de estos trabajadores. De esta manera, se promueve y se protege el derecho de los copropietarios y se ofrecen nuevas herramientas de solución de conflictos, en casos de que las condiciones de seguridad y calidad de las prestaciones no se encuentren garantizadas por los administradores”.

Dentro del proyecto de ley para regular a los Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal de la Provincia de Santa Fe, impulsado por Miguel Rabbia (PJ-Construir Futuro-Rosario), se destacan dos artículos que fijan normas para la elaboración de las boletas que reciben los consorcistas.

El artículo 11 se titula “De las liquidaciones de expensas” y establece qué deben contener además de los datos del administrador y del consorcista, que vale la pena repasar: “Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior; recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando número de C.U.I.T., consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde; en caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado; listado de unidades funcionales en mora, indicando períodos y montos; nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, número de C.U.I.L, sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio; detallar los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, número de C.U.I.T o C.U.I.L., número de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y, en su caso, cantidad y número de cuotas que se abona; detallar los pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro y número de la cuota que se abona; resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior; detalle de los movimientos mensuales del fondo de reserva, indicando el saldo al inicio, reposición del mes, gastos en los cuales se aplicó y saldo al finalizar el período; discriminar entre expensas ordinarias habituales, expensas ordinarias no habituales y expensas extraordinarias conforme a las pautas establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación, con detalle pormenorizado de gastos correspondientes a cada concepto”.

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La norma, de conformidad con el Código Civil y Comercial de la Nación, define a las expensas extraordinarias y las dispone solo por decisión de los propietarios en asamblea.

Otro artículo interesante lleva el número 13 que fija los “requisitos para contratar”: título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga; descripción detallada de precios, de los materiales, de la mano de obra e impuestos si corresponden, por separado; plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio; si se otorga o no garantía y, en su caso, el alcance y duración de ésta; y seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil”.

“Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio. Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la asamblea de propietarios disponga uno mayor. En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores, el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo, limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto”.

En el 15to artículo se disponen sanciones que van de uno a cien salarios mínimos vitales y móviles, la suspensión de hasta 9 meses del Registro o directamente la exclusión.

Ignacio Pellizzón

El gobierno nacional finalmente confirmó que la energía que se consume en los espacios comunes de los edificios también sufrirá la quita de los subsidios. “En el segmento de usuarios Generales estamos contemplando excepciones como comedores, pero no edificios”, aseguró la secretaria de Energía, Flavia Royón. De este modo, la quita de subsidios impactará también en las expensas.

Los consumos comunitarios que pagan los consorcios no son considerados gastos de usuarios residenciales, porque figuran a nombre de una persona jurídica. Por lo tanto, les cabe el mismo tratamiento que a los comercios. Así, en caso de que los consorcios trasladen esta suba a las expensas que cada inquilino o propietario paga, estas sufrirán fuertes aumentos de forma bimestral.

En la ciudad de Rosario, al igual que el resto del territorio santafesino, al tener prestadores distintos con los de Buenos Aires, como son las empresas de la EPE y Litoral Gas, “la quita de subsidios para consorcios se realizó en el 2020, pero de cualquier modo vamos a tener un incremento de tarifas en la provincia de Santa Fe, con lo cual se va a sentir el impacto”, contó a Mirador Provincial Adolfo Jäger, presidente de la Cámara de Propiedades Horizontales.

El impacto de los aumentos se sentirá. Solamente a modo de ejemplo, “tanto el metro cúbico para caldera de calefacción y el kw para servicios centrales aumentó en los últimos dos meses entre un 20% y un 25%, según el caso”, admitió. Pero, además, “ya hubo incrementos similares en enero, por ende, en el último año hubo aumentos en torno al 80%”.

En Rosario los edificios exclusivamente eléctricos “no llegan a un 5% construidos”. “Está pasando que en muchos barrios privados, como en Funes y Roldán, están utilizando energía propia con paneles solares, generadores, entre otros”, con lo cual se detecta un lento pero progresivo cambio a energía sustentable.

Jäger, al igual que la mayoría, no conoce cuánto realmente aumentarán la luz y el gas, por eso entiende que hay incertidumbre al respecto. La regularización de las tarifas, que durante muchos años estuvieron congeladas mediante distintos subsidios, empezarán a aplicarse desde el próximo hasta fin de año e, inclusive, el 2023.

Desde la ONG Concejalía Popular muestran preocupación ante el incremento de tarifas. Entienden que el impacto será negativo, sobre todo, para los inquilinos.

“Entendemos que este aumento que van a padecer las expensas a raíz de la quita de subsistido que, si bien será progresivo y afectará en un 20% inicialmente en la primera cuota y dos cuotas siguientes de un 40%, va a recaer fundamentalmente sobre los inquilinos, porque este gasto de las expensas, al ser un servicio, es un apartado que pagan las personas que alquilan sin discusión”, indicó uno de sus referentes, Ariel D’Orazio.

Para aquellos edificios electrodependientes o que tengan caldera, “la afectación va a ser mucho más fuerte por el impacto que tienen los servicios”, advierten desde la ONG. Además hay que remarcar que, al tener una Canasta Básica, calculada por el Indec, que no contempla el alquiler como variante, “los inquilinos serán los más perjudicados en esta modificación”.

Por eso, desde Concejalía Popular “vamos a pedir una tarifa diferencial inquilina”. La idea es que mediante una Declaración Jurada las personas que alquilan puedan declarar justamente el valor que pagan en concepto de alquiler y que esto se descuente de los ingresos que perciben para llevar “un mano de justicia mucho más real” a lo que se compromete en una Canasta Básica las personas que alquilan.

“Esta afectación en los consorcios, que no distingue entre edificios de alta gama, otros con amenities o un Fonavi, “claramente es una gran desigualdad y que el Ministerio tiene que corregir”, concluyó D’Orazio.

El gobierno de la provincia, a través del Ministerio de Seguridad, invertirá un total de 506 millones de pesos en la modernización de edificios afectados a la seguridad con el fin de mejorar las condiciones edilicias y/o estructurales de comisarías, subcomisarías, destacamentos UOP (Unidades de Orden Público) y demás edificios afectados al uso de esta cartera.

El programa de modernización consiste en un sistema de asistencia económica a municipios y comunas que se suscribieron al convenio durante 2021 para realizar intervenciones, refacciones o reformas en edificios en los que funcionen dependencias policiales. La provincia invertirá un total de 506 millones de pesos que se distribuirán en las 140 localidades inscriptas. Al día de hoy varias comunas adheridas -como Arroyo Aceibal, Capitán Bermúdez, Cepeda, Coronel Arnold, El Sombrerito, Las Garzas, Sancti Spiritu, Santa Teresa y Tacuarendi- ya iniciaron el proceso de construcción.

En este sentido, el subsecretario de Coordinación de Gabinete y Articulación Institucional, Homero Dominguez Soto, señaló que “este programa es una herramienta que convoca al esfuerzo conjunto entre la provincia y los gobiernos locales con el objetivo de mejorar las instalaciones. En las diversas Mesas de Seguridad Local que realizamos semana a semana con los gobiernos municipales y comunales, nos fueron planteando la necesidad de mejorar el paisaje urbano y la imagen de las fuerzas de seguridad en cada localidad”.

“Estamos modernizando y equipando a la Policía de Santa Fe, y creemos que es sumamente importante lograr entornos de trabajo adecuados a la realidad actual y estimular el compromiso tanto del personal como de la ciudadanía. Aquí es donde entran en juego los municipios y comunas ya que son imprescindibles para llevar adelante dichas reformas”, concluyó.

El programa consiste en mejorar las condiciones edilicias y/o estructurales de las comisarías, subcomisarías, destacamentos y demás edificios afectados al uso del Ministerio de Seguridad, por cualquier vínculo legal o convencional vigente que pudiera corresponder, situados en municipios y comunas de la provincia de Santa Fe, solicitando la colaboración de las autoridades locales, excluyéndose a las ciudades de Rosario y Santa Fe.