La zona céntrica de Venado Tuerto cuenta con 1.600 viviendas ociosas, según los datos oficiales que se desprenden del Plan Estratégico Participativo (PEP) del año 2023. A ese número arribaron las autoridades detectando inmuebles que durante tres meses no registraron consumos de más de 100 kilowatts hora. 

También el estudio arrojó que el 20 % de la superficie urbana se encuentra sin ocupar, lo que representa unas 374 hectáreas, mientras que hay un 10 % del territorio sin utilizar representadas por parcelas de mayor tamaño.

La realidad marca que la ciudad cuenta con una cantidad importante de casas, departamentos y lotes sin ocupar, en un contexto de un profundo déficit habitacional. En tal sentido, desde Sur24 se consultó a referentes de los bloques de concejales de la oposición (Bruno Taddia y Sebastián Roma) y al intendente municipal, Leonel Chiarella, para saber cuál es la mirada que tienen sobre la temática y qué políticas se pueden aplicar desde el gobierno local para descomprimir el mercado inmobiliario y que crezca la demanda de inmuebles en alquiler y a la venta. 

Postura oficial

Desde el gobierno de Venado Tuerto, Chiarella considera que es necesaria la conformación de una mesa de discusión y análisis integrada por el “ejecutivo local, las cooperativas de servicios, concejales, colegios de profesionales y desarrolladores inmobiliarios”. Cree que es fundamental generar “incentivos a los inversores”, potenciar las sobretasas a las viviendas ociosas y premiar con distintos beneficios a los desarrollos urbanísticos sustentables desde el punto de vista ecológico.

 “Lo importante para resaltar es que podamos tener un dato, y esto surge de una decisión política que es como gobierno impulsar el desarrollo de una Plan Estratégico que permita planificar la ciudad en el corto, mediano y largo plazo”, destacó el intendente. 

Y como todo proceso, “lo que hicimos es establecer una instancia de participación, para posteriormente contar con un diagnóstico sobre diferentes cuestiones. No podemos planificar políticas si no tenemos datos certeros para poder hablar con fundamentos”, agregó.

Plan Estratégico 

Del PEP se desprende la cantidad de hogares que cuentan con servicios públicos y básicos como agua, pavimento, gas, electricidad y cloacas. También el nivel de alfabetismo de la ciudad, el desempleo, la cantidad de camas en centros de salud por habitantes y el parque automotor, entre otros indicadores de importancia.

En materia habitacional, el primer dato surgido hace referencia a que un 12 % de los inmuebles urbanos se encuentran sin ocupar. Pero producto de datos cruzados con la Cooperativa Eléctrica de Venado Tuerto, se desprende que, en el Centro I, II y III hay 1.600 viviendas sin habitar. Se trata de casas, departamentos o locales comerciales (en menor medida) que no han consumido más de 100 kilowatts hora en los últimos tres meses. 

“El número de 1.600 no nos sorprendió, porque uno lo ve a diario recorriendo las calles de la ciudad. Y esto nos pone un desafío como ciudad para ver como generamos una legislación para poder establecer qué hacer con esas viviendas que están sin ocupar, y que son un activo que tiene la ciudad para poder desarrollarse”, analizó el primer mandatario local. 

En consecuencia “con esta información, los diferentes actores que formamos parte de la dinámica social de la ciudad, entre ellos Gobierno, colegio de profesionales, desarrolladores, cooperativas de servicios, sentarnos a discutir todos en una mesa cuales son las herramientas que vamos a establecer para poder afrontar este dato”, agregó.

Agenda política 

Chiarella considera que es un tema que tiene que instalarse en la agenda política y que deberán tomar medidas concretas al respecto durante el primer semestre de 2024.

“Hay que definir los mecanismos para desalentar la desocupación de esas casas, pero también definir qué incentivos generamos en la ciudad para que haya proyectos urbanísticos para que esas viviendas puedan ser ocupadas o ser parte de una construcción inmobiliaria”, indicó el intendente.

A su vez desde el estado “hay que definir el criterio de crecimiento de la ciudad. Nosotros consideramos que hay que generar un equilibrio, ocupando las viviendas ociosas en el microcentro de la ciudad, pero también expandirnos de manera territorial, lo que implica una mayor prestación de servicios”, analizó el jefe del ejecutivo local. 

Para eso, actualmente continúan las reuniones del PEP con el objetivo de planear y diseñar la ciudad pensando en un futuro a mediano y largo plazo. 

Chiarella dejó en claro que “lo que necesitamos es que la legislación incentive las inversiones. Hay personas decididas a invertir, pero lo hacen en otras localidades porque les es más rentable, ya que cuentan con incentivos. Por eso hay que apostar a incentivos fiscales a la densificación, fijar convenios urbanísticos para vacíos urbanos, o incentivos para los inmuebles que están desocupados”. 

Pero la discusión principal “que queremos dar es sobre qué incentivos les vamos a dar a quienes desean construir de manera sustentable. No es lo mismo un edificio que necesita mayor gasto de energía tradicional, a aquel que lo hace con una conciencia ambiental, sustentable, con determinados materiales, terrazas verdes, paneles solares, tratamiento de agua, entre otros puntos”, sostuvo el intendente. 

Por último, planteó que “necesitamos establecer una legislación clara para poder atraer inversiones. Y que esa inversión claramente tenga una rentabilidad que ayude a reducir el déficit habitacional”. 

Pensando en la Futura Ciudad

Bruno Taddia es el referente de Ciudad Futura en el legislativo local. Considera que para reducir el déficit habitacional y evitar que se potencie el número de viviendas deshabitadas es necesario establecer una mesa de discusión con distintos sectores de la sociedad, como así también instaurar beneficios fiscales.  

“La vivienda es uno de los elementos centrales en el desarrollo de una ciudad. Y el sueño de la casa propia, ya sea por cuestiones de Venado o más globales, pareciera ser cada vez un sueño más complejo. Si bien desde los municipios no están dadas todas las herramientas de intervención, creo que se pueden hacer cosas”, comenzó diciendo Bruno Taddia. 

En ese sentido, “el PEP arrojó datos interesantes, como la cantidad de viviendas ociosas, la pérdida de densidad de la ciudad y el estiramiento de la mancha urbana. Esto hace que haya cada vez menos tierras urbanizables, menos viviendas disponibles y que el desarrollo de la infraestructura y los servicios sean cada vez más caros”, agregó. 

Desde el bloque sostienen que la problemática del déficit habitacional debe ser un tema a discutir en forma urgente en el legislativo local.

Es necesario “hablar sobre el compactamiento de la ciudad, tratando de intervenir los lugares ociosos para poder optimizar el suelo, y la infraestructura existente. Y, por otro lado, avanzar sobre una política de emergencia habitacional, debido a que no solo es complejo construir la vivienda propia, sino que también es cada vez más complejo poder alquilar”, destacó el edil.

Taddia considera que es fundamental “poner como prioridad y objetivo político el tema de la vivienda/alquiler, porque en definitiva es una de las cuestiones que más hace al bienestar de los venadenses. Por eso hay que trabajar sobre las tierras y las viviendas ociosas con políticas de incentivo fiscal”.

Para eso es “necesaria la participación de todos los actores intervinientes involucrados. Y ver que políticas de fomento fiscal podemos plantear para incorporarlos al mercado y así aumentar la oferta inmobiliaria. Otras ciudades lo han hecho, ya sea con incentivos o con sobretasas, pero sentando en una misma mesa al estado y a los propietarios para poder aumentar la oferta”, finalizó el concejal. 

El PJ apunta a las sobretasas

El concejal Sebastián Roma sostiene que es necesario trasladar la sobretasa que se aplica a los terrenos baldíos a los inmuebles deshabitadas. También apuesta a generar un registro municipal de viviendas ociosas. 

“Tenemos una normativa vigente que requirió la modificación de la ordenanza general impositiva para cobrar una sobretasa a los terrenos baldíos dentro de la zona céntrica, con el objetivo de desfavorecer la especulación inmobiliaria. Creo que, siguiendo el espíritu de esa ordenanza, podríamos continuar con esa lógica para las viviendas ociosas”, destacó el concejal Sebastián Roma.

El déficit habitacional es uno de los principales problemas que afronta la ciudad. Y si bien en los últimos años el gobierno local definió políticas como el programa “Nuestro Terreno”, con más de 300 familias beneficiadas, la realidad marca que son más de 7.000 las familias que no cuentan con vivienda propia. 

Teniendo en cuenta “la necesidad habitacional que existe en la ciudad, tanto para comprar como para alquilar, es importante que esas casas puedan ser incorporadas al mercado. Y en este contexto, creo que también deberíamos generar un registro de casas ociosas, en base al relevamiento que surge de los datos aportados por la Cooperativa Eléctrica”, añadió.

Para eso, “los datos no deben ser públicos, sino que tienen que estar debidamente resguardados. Y en base a eso, que para esos inmuebles comience a regir en la zona céntrica de la ciudad el mismo principio que aplicamos a los terrenos baldíos. Me parece importante cobrar una sobretasa para desincentivar la especulación y que se puedan incorporar más viviendas al mercado inmobiliaria y que puedan ser habitadas ante la enorme demanda habitacional que tenemos en la ciudad”, precisó Roma. 

Por último, le pareció procedente “anticiparles a los dueños de viviendas ociosas estas políticas que se pretenden aplicar, ya que todo cambio en las reglas de juego genera resistencia”. 

La diputada del Partido Socialista por el frente Unidos para Cambiar Santa Fe, Rosana Bellatti, continúa sus gestiones en materia de hábitat. En esta oportunidad mantuvo un encuentro de trabajo en la capital provincial con el director de la DPVyU, ingeniero Edgardo Ragalli.

Al respecto, la legisladora comentó: “Abordamos diferentes temáticas referidas al área y se comprometió a atender planteos puntuales que venimos trabajando, entre ellos, problemas edilicios en complejos habitacionales de Venado Tuerto y Reconquista, y revisar la paralización de desembolsos a beneficiarios de créditos hipotecarios ‘Mi tierra, mi casa’ que comenzaron a construir en lote propio y desde hace varios años no reciben fondos para continuar las obras, como son casos en el norte de la provincia, y en el sur, 20 familias de Rufino y Venado”, resumió. 

Bellatti remarcó la buena predisposición del funcionario, que arribó a la reunión de la Comisión de Vivienda de la Cámara baja “con información de avances de obras, donde nos manifestó un total de 2.954 viviendas en construcción en toda la provincia, una cifra que difiere considerablemente de las más de 10.000 anunciadas por el gobernador (Omar) Perotti en el discurso de apertura de las sesiones legislativas de este año”. Por este motivo, elevarán un pedido de informe para conocer en detalle los planes que lleva adelante la provincia y en paralelo las soluciones habitacionales proporcionadas por Nación bajo la órbita de la Secretaría de Hábitat. 

“También reconoció dificultades en el curso administrativo de algunos programas, donde la certificación y pago de partidas se ven afectadas por la inflación”, agregó la diputada. Por último, remarcó que si bien se trató de un encuentro positivo “en general desnuda el déficit en las políticas habitacionales” de la actual administración provincial. 

"Seguiremos apostando al intercambio con las áreas ejecutivas para que el trabajo sea más coordinado y podamos brindar soluciones a las problemáticas que van surgiendo de nuestras recorridas por la provincia y el contacto permanente con los gobiernos locales y su gente”, concluyó la diputada Rosana Bellatti.

Marcelo Lewandowski afirmó que “resolver el problema de la vivienda de Santa Fe para nosotros es vital”, luego de participar en la localidad de Coronel Bogado de la entrega de viviendas y escrituras que realizó la provincia para los departamentos Rosario y Constitución. El acto contó con la presencia del presidente comunal Sergio Del Moro y de los jefes comunales Omar Lombardi, de La Vanguardia; Anabel Scaccia, de Uranga; y Joel de Genaro, de Álvarez.

En ese marco el candidato a gobernador por el Frente Juntos Avancemos sostuvo que “es muy difícil para las familias tener su vivienda, poder alquilar y ni hablar de la posibilidad de un crédito hipotecario”. No obstante remarcó: “Nosotros estamos terminando de delinear una propuesta que vamos a estar presentando y cuyo objetivo es destinar muchos recursos a las familias para la construcción de viviendas con acompañamiento público”.

Además planteó su intención de “avanzar en un trabajo con las cámaras empresariales para establecer incentivos o exenciones impositivas para la construcción de propiedades que se destinen como viviendas para el alquiler”. También indicó que “se necesita apuntalar la oferta” y que “se van a destinar todos los instrumentos que haya disponibles desde la Provincia para ello”.

Lewandowski participó de la entrega de viviendas y escrituras que realizó la provincia para los departamentos Rosario y Constitución.

Por otro lado, el senador nacional por Santa Fe expresó que “se viene un nueva elección” donde “le vamos a estar contando a la gente de acá al 10 de septiembre nuestras propuestas, todo lo que vamos a hacer a partir del 11 de diciembre cuando seamos gobierno”.

A su vez indicó que “no es volviendo al pasado que vamos a resolver los problemas que tenemos en Santa Fe”. “Santa Fe va a mirar para adelante, nosotros tenemos un compromiso con la gente y tenemos los equipos”, completó.

Durante el acto la Provincia entregó dos viviendas para Cañada Rica; cuatro escrituras para Coronel Bogado y una vivienda; dos escrituras para Álvarez; y una para Piñero, Uranga y La Vanguardia, respectivamente.

El mercado de alquileres se encuentra sumido en una grave crisis, caracterizada por una disminución alarmante de la oferta de viviendas y un descontrolado aumento de los precios, superando ampliamente la tasa de inflación. A medida que los contratos de alquiler alcanzan su actualización anual en el mes de julio, los inquilinos se preparan para enfrentar incrementos que llegan a ser de hasta un 109,83%.

El índice que regula el ajuste de los alquileres es el Índice de Contratos de Locación (ICL), elaborado por el Banco Central, el cual considera en partes iguales la inflación y los salarios para su cálculo. Sin embargo, este indicador presenta un punto débil que perjudica a los propietarios: se basa en promedios de la inflación y salarios de dos meses atrás, lo que provoca que los alquileres queden rezagados ante el contexto de una inflación galopante.

En comparación con la inflación interanual de meses anteriores, el ICL siempre se ubica por debajo, lo que desfavorece a los inquilinos. La inflación interanual de junio alcanzó el 115,6%, la más alta desde agosto de 1991, mientras que los aumentos de alquileres regulados por el ICL se situaron entre el 81,4% y el 100% para el mismo período.

Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, los próximos meses continuarán con tendencias alcistas en el ICL. Agosto marcará un récord para este índice, rondando el 110%, afectando especialmente a aquellos que comenzaron su contrato de arrendamiento en el mismo mes del año 2020, 2021 o 2022. De esta manera, quienes pagaban $74.557 por mes en agosto de 2022, podrían enfrentar un aumento que eleve el valor del alquiler entre $156.093,8 y $158.806,4 a partir del próximo mes.

Ante esta problemática, entidades del sector se unieron para presentar un proyecto en la Cámara de Diputados de la Nación con el objetivo de modificar dos artículos de la Ley de Alquileres y revivir la oferta. Las propuestas incluyen ajustes cuatrimestrales en lugar de anuales y contratos de alquiler de dos años en lugar de tres, lo que busca adaptarse a un contexto inflacionario desequilibrado y dar mayor flexibilidad a ambas partes.

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

Ingresar en el sitio web Calculadora para indexar Contratos de Alquiler que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres:

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

La concejal de Nuevo Horizonte está impulsando dos proyectos con el objetivo de construir 70 nuevas viviendas en el barrio Santa Fe. Por un lado, le solicita al intendente Leonel Chiarella que ceda un predio ubicado en la Chacra 38. Mientras que al mismo tiempo, le plantea al gobernador que la obra forme parte de Presupuesto provincial 2022, que en un corto plazo comienza a discutirse en la legislatura.

“La vivienda propia es una de las principales preocupaciones que tiene la ciudadanía y por ende una de las más repetidas demandas que recibimos a diario concejales y funcionarios de los distintos espacios políticos. El acceso a la misma, además de ser un derecho constitucionalmente reconocido y al que el Estado debe garantizar, es también una de las bases fundamentales para la consolidación de una familia”, fundamentó Liliana Rostom.

La concejal considera que “llevar a cabo en forma sostenida medidas destinadas a la reducción del déficit existente, permitirán un adecuado tratamiento de esta problemática. Es importante para ello que el abordaje se realice de forma ininterrumpida para alcanzar así un notable descenso en la tasa de déficit habitacional, que definitivamente genere una conversión más considerable”.

Las iniciativas serán presentadas en el mediodía de hoy en la sesión del legislativo local.

Una de ellas, solicita al gobernador Omar Perotti, “tener a bien incluir dentro del presupuesto del año 2022 la partida de nuevas viviendas en barrio Santa Fe. Las mismas podrán ser ejecutadas en un lote restante perteneciente a dicho sector, el cual sería cedido a la provincia por el municipio de nuestra ciudad, llevándose a cabo para ello idéntico proceso al cumplimentado por las anteriores gestiones municipales”.

Rostom explicó que “en el barrio Santa Fe, donde actualmente el Gobierno Provincial se encuentra ejecutando la construcción de 64 viviendas, con fecha de entrega estimada para el mes de agosto de 2022, existe un lote restante en el que podrían construirse un número igual o tal vez mayor de casas”.

En consecuencia, “sería apropiado no dejar intervalo de tiempo alguno y desde ya, incluir en el presupuesto 2022 la partida de nuevas viviendas a los fines de que se pueda llevar a cabo la correspondiente licitación y posterior construcción en dicho lote”, agregó.

Para eso, es necesario que el Municipio proceda a ceder el lote correspondiente a la provincia.

Es por eso, que en un segundo proyecto de ordenanza impulsado en la jornada de hoy, la edil de Nuevo Horizonte, propone que “la Municipalidad de Venado Tuerto done con cargo a la Dirección Provincial de Vivienda y Urbanismo un terreno de su propiedad situado en la Chacra 38, para que se construya en el predio un conjunto habitacional.

De esta manera, “se podrían construir aproximadamente 70 viviendas más, las cuales se sumarían a las 64 que actualmente ya se están llevando a cabo en dicho barrio. Es imperioso que el Estado otorgue continuidad a las medidas y políticas destinadas a la reducción del déficit. No hay tiempo que perder cuando se trata del futuro de las familias de nuestros ciudadanos”, finalizó Liliana Rostom.

En una nueva iniciativa orientada a buscar soluciones a la problemática habitacional de la ciudad, el concejal y candidato oficilista Juan Ignacio Pellegrini presentará un proyecto proponiendo incluir a las personas solas en el programa de sorteo de lotes municipales “Nuestro Terreno”.  

“Es indispensable incluir y garantizar esta oportunidad de inscripción, cumpliendo con todos los requisitos, de aquellas personas que deciden vivir solas”, señaló el candidato del intendente Leonel Chiarella.  

El legislador recordó que hasta el momento la normativa vigente sólo involucra a grupos familiares y “lo que queremos es garantizar el derecho al acceso a un terreno para la posterior construcción de la vivienda a aquellas personas que deciden quedarse solas o no formar una familia. Creemos que tienen el mismo derecho que el resto de los venadenses de poder participar de estos sorteos de lotes”, destacó Pellergini.  

En el mismo sentido, Juani Pellegrini concluyó: “Seguimos trabajando para ampliar la posibilidad de acceder al terreno propio y construir su vivienda, un sueño de todos”.