Tras muchos vaivenes, finalmente el gobierno nacional promulgó este martes los cambios al Código Civil con respecto a los contratos de alquiler. Estas modificaciones, que se conocen como ley de Alquileres, entrarán en vigencia a partir del miércoles 18 de octubre, 24 horas después de su publicación en el Boletín Oficial.

Desde el mercado locativo rosarino ven con buenos ojos que se haya actuado en pos de buscar una mejora en la normativa, dado que la anterior era muy cuestionada. Sin embargo, no dejan de tener algunos puntos bajo la lupa y, sobre todo, hacen hincapié en la incertidumbre que genera el hecho de que un nuevo gobierno pueda repartir nuevas cartas de juego.

La titular del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), Gabriela Ortiz de Urbina, opinó a Mirador Provincial que, en la nueva ley, “por un lado, se conserva el plazo de tres años y se añade el ‘índice de casa propia’ (elabora todos los meses el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat), que es un índice menor que el que venimos viendo. Son dos puntos que los propietarios no lo ven positivo, porque no nos olvidemos que nuestros objetivos es que se vuelquen más inmuebles al mercado locativo”

Es decir, “genera que se resuelva el problema de los que deben alquilar y que bajen los precios de los inmuebles, al menos al principio. Pero estos dos puntos chocan con dos posiciones positivas a la hora de que el propietario pueda volcarlo al alquiler, que sería la actualización cada seis meses y los beneficios impositivos”, añadió.

Entre las modificaciones más relevantes hay que tener en cuenta que la nueva normativa tiene que ver con la forma de actualizar los alquileres.

En esta línea, con la ley anterior el valor del contrato se actualizaba por año y bajo el Índice para Contratos de Locación (ICL). A partir del nuevo texto, las actualizaciones pasan a ser semestrales y bajo el coeficiente “Casa Propia” que elabora todos los meses el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

A su vez, las cámaras de Diputados y Senadores sumaron una serie de incentivos para quienes ponen los inmuebles en alquiler. En el caso de ser monotributistas, si no poseen más de tres actividades simultáneas y tienen menos de tres unidades para explotar, se considerará como si tuvieran un solo departamento en alquiler.

Lo mismo sucede con quienes tienen hasta dos inmuebles, que quedarán exentos del pago del Monotributo. En tanto que quedarán exentos de Bienes Personales quienes tengan inmuebles destinados a locación para casa-habitación, con contratos debidamente registrados.

Con la promulgación de la ley es preciso aclarar que los contratos vigentes no tendrán modificaciones hasta la fecha de modificación. En tanto que todos los acuerdos entre inquilinos y propietarios que se firmen a partir del próximo miércoles 18, deberán tener en consideración las modificaciones.

Otro dato a tener en cuenta es que, con la nueva ley, el Congreso dejó expresamente prohibido que los contratos de alquiler se puedan expresar o cobrar en moneda extranjera. Además, se decidió mantener el plazo mínimo de locación por tres años, excepto en los casos de los alquileres con fines de turismo que podrán ser temporales.

Ortiz de Urbina recordó que los cambios salen ahora y “no hay que olvidarse que estamos a días de una elección, donde hay dos candidatos que dicen que van a derogar la ley, lo cual genera una gran incertidumbre de cara al futuro. Es la incertidumbre del país”.

El balance, para la presidenta de Cocir, es que “la solución al problema de fondo no está. Pero el tema de la actualización puede pesar más sobre los propietarios que no pueden bancarse, que son la mayoría que tiene uno o dos inmuebles alcanzando un 85% del mercado. No pueden estar todo un año con el mismo canon locativo”.

Entonces, para el caso de estas propiedades que están en manos de jubilados “quizás promueva que se vuelquen más al alquiler”.

De todos modos, “sería muy irresponsable de mi parte decir que esto va a ser mejor que la anterior. La vemos con buenos ojos, pero estamos a la expectativa, sumando la coyuntura del país de cara a después de las elecciones presidenciales”, concluyó.

La devaluación que convalidó el gobierno nacional en torno a un 22%, después de las elecciones PASO, no sólo convulsionó los precios de los productos básicos, sino también que desestabilizó el mercado inmobiliario rosarino. Después de los comicios, el rubro se paralizó ante la incertidumbre de la inestabilidad cambiaria y del shock que generó la victoria del candidato libertario, Javier Milei.

En base a la evaluación que realizan desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios local (Cocir), “el mercado de compra-venta estuvo parado durante toda la semana pasada, pero ahora con un dólar estable nuevamente la situación se empieza a calmar”, opinó a Mirador Provincial su presidente, Andrés Gariboldi.

Sin embargo, se mostró optimista dado que adelantó que ya comenzaron a recibir consultas “de nuevo” y “estamos expectantes ante la incertidumbre política y económica, pero no escapa a una realidad con la que estamos acostumbrados a convivir”.

A modo de reflexión, Gariboldi estima que “el mercado inmobiliario 2023 va a terminar estable” y cree que “es un buen momento de ingreso a propiedades”, por lo tanto, augura que “seguramente el 2024 los inmuebles van a subir de precio”.

Sucede que, medido en dólares, “estamos barato con respecto a la región”. “Si haces un análisis comparativo con Uruguay, Paraguay, Bolivia, Perú, la Argentina en dólares está más barata. Por eso, con un nuevo gobierno, un plan económico y baja de inflación, las propiedades van a aumentar”.

Según Cocir las propiedades del país, en moneda extranjera, cayeron en los últimos cuatro años alrededor de un 40%, quedando por detrás del costo de inmuebles -en divisa norteamericana- de países del Mercosur.

José Ellena, referente de mercado inmobiliario, observó que todo sigue “muy quieto”. Es que entiende que “hay mucha incertidumbre y nuestro sector lo siente mucho, sobre todo con quien compra y no el que vende principalmente”, puntualizó.

En este sentido, “tenemos que sumar que venimos de un mercado recesivo de hace cinco años a esta parte y a esto pre-eleccionario siempre hay un freno lógico ante las expectativas por el rumbo económico y político”, añadió.

No sólo eso, “hay que sumar el resultado de las PASO -fuera de lo esperado- y la devaluación que impactó de lleno en el sector. Por eso, ahora está todo muy quieto. Encima que el dólar comenzó a desinflarse está generando que las personas se replanteen sus decisiones”, agregó.

Para Ellena lo que sucede es que uno de los métodos de evaluaciones que tienen en el sector es el denominado “referido”, es decir lo que se vendió inmediatamente en el mismo contexto, pero “al faltar operaciones en esta coyuntura nos falta esa información”.

El otro, que es de “reposición”, se refiere al valor del metro cuadrado, “con una inflación y cambio de precios constantes, también nos cuenta tomarlo”. En resumen: “Es un momento de mucha incertidumbre y no hay que olvidarse que venimos de un mercado cuatros años en baja”.

Según la ronda de consultas que realizó este medio, hay nichos del mercado que se congelaron más que otros. En Rosario, por ejemplo, lo que representa el sector ABC (departamentos en costanera central o edificios en condominios con amenities o barrios cerrados -casa o lote-), siguen teniendo un mercado demandado, pero no sucede así lo que depende de la clase media que tiene cercenada su capacidad de ahorro, sin líneas de créditos, lo que genera que sea cada vez más inaccesible para este sector social adquirir un inmueble.

La Cámara de Diputados oficializó la convocatoria para debatir la reforma de la ley de alquileres este miércoles 23 de agosto. La sesión es impulsada por la oposición, que intenta imponer un dictamen que modifique los plazos y la actualización de los contratos que sostiene la ley actual.

Agrupaciones de inquilinos de Rosario convocaron a marchar al Congreso de la Nación, en Buenos Aires, donde la oposición buscará el quórum necesario para impulsar la modificación o derogación de la ley de alquileres.

Autoridades de la Cámara de Diputados oficializaron la citación a una sesión especial para el miércoles, a las 12, con el fin de tratar todos los proyectos de reforma de la polémica norma nacional.

Federación de Inquilinos Nacional recordó que se quieren modificar los artículos 3, “para reducir el plazo mínimo de tres a dos años”, y el 14, para “pasar la actualización del precio anual a una actualización trimestral y sin ningún índice que fije algún límite”.

Ante esto, las organizaciones inquilinas también presentarán a la presidenta de la Cámara de Diputados, Cecilia Moreau, y presidentes de bloques un pedido de abstención en la votación de aquellos diputados que tengan conflictos de intereses por ser rentistas -tener propiedades en alquiler-.

Alquilar una casa en Venado Tuerto sigue siendo una verdadera odisea. Con una demanda altísima y una oferta cada vez más acotada, el panorama del sector es crítico, al punto que aseguran que, en Venado Tuerto, por cada casa que se deshabita hay, en promedio, 40 familias interesadas.

Desde el sector inmobiliario vienen advirtiendo hace tiempo sobre los perjuicios de la nueva Ley de Alquileres y lo poco favorable que resulta tanto para inquilinos como para propietarios, poniendo el foco en dos puntos clave de la normativa: la imposibilidad de celebrar contratos de menos de tres años (solicitan la reducción del plazo legal mínimo de un nuevo contrato de locación a dos años) y achicar el período de actualización de los cánones locativos a un mínimo de cuatro meses.

Esta vez, el reclamo fue escuchado y el próximo 23 de agosto se llevará a cabo el debate en la Cámara Diputados de la Nación.

Rosario: los alquileres cuestan el doble que hace un año atrás

Otra de las variables que atenta contra el mercado de alquileres es la alta inflación de Argentina y de la que Venado Tuerto no escapa. Los índices de incremento interanual de suba en los costos de locación para contratos vigentes superan el ciento por ciento, todo esto agravado con el vencimiento de los primeros contratos de alquiler celebrados bajo la nueva normativa, donde muchos de los dueños de las propiedades están optando por fuertes subas en el canon para no perder, ya que la polinómica tampoco arroja el precio real que deberían cobrar por la locación, teniendo en cuenta el avance en los precios de compra y venta de los inmuebles. De hecho, muchos de ellos optan por retirar las casas del mercado y, en muchos casos, la figura del alquiler por día o temporario logró satisfacer las necesidades de muchos propietarios, pero no así de las familias que necesitan alquilar.

En diálogo con Sur24, Eduardo Di Nardo, delegado del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, sede Rosario región sureste, que es la que comprende al departamento General López (Cocir), sostuvo que “el mercado locativo en la ciudad está con gran dificultad para satisfacer la demanda, que es casi nula; por cada propiedad que se desocupa, hay 40 familias que necesitan ese mismo inmueble”.

Además, el directivo reflejó que lo más solicitado son casas de uno o dos dormitorios para familias, y lo que más se construye son departamentos de un dormitorio”, presagiando que, por ese motivo, “la demanda persistirá por mucho tiempo “.

Seguidamente, el corredor inmobiliario expuso sobre la nueva Ley de Alquileres, que, según su testimonio, “perjudicó a todas las partes por igual. Propietarios que reciben el canon locativo por un año al mismo valor, inquilinos que por esa razón no encuentran inmuebles para alquilar, y profesionales del sector que no pueden satisfacer las demandas”. Y añadió: “En un país con índices de inflación alarmantes, es inviable alquilar en esas condiciones”.

Alquileres por las nubes: aumentarán casi 110% en agosto

Di Nardo informo que el Cocir “ha expresado en reiteradas oportunidades a los dirigentes la necesidad imperiosa de modificar, al menos, dos artículos claves para la modificación de esta ley. Uno de ellos es el plazo de tres años, y el segundo es el índice de actualización”.

Por otra parte, destacó que “el Colegio ha llevado propuestas, como la utilización de algunos impuestos, para volcarlos a la construcción de viviendas para locación por períodos establecidos de 10 años”, deseando que “los legisladores tomen esta solicitud con premura. A las familias argentinas, además de todos los problemas, ahora se le suma la incertidumbre de no saber dónde podrán realizar su vida”.

El vencimiento de los primeros contratos celebrados bajo la reglamentación de la flamante Ley de Alquileres, puesta en marcha hace tres años, está agrandando la brecha entre inquilinos y propiedades, ya que aumenta la demanda y cada vez se retiran más inmuebles del mercado y, los que quedan sufren aumentos inviables para las familias interesadas.

“En este momento (fines de julio) se están venciendo los primeros contratos de locación desde el inicio de la ley en medio de la pandemia, en el 2020”, expuso el corredor inmobiliario venadense, analizando que “es por eso que la demanda es inmensa y el retiro de las propiedades en locación también lo es. La mayoría de los propietarios opta por acordar prórrogas de seis o 12 meses y ajustando fuertemente los valores para no volver a perder”.

Según los datos recabados del sector inmobiliario local, el índice de julio para los contratos vigentes arroja un incremento del 109,4 % interanual, “es decir que si pagaban 50 mil por el departamento, pagarán ahora 110 mil”, destacó Di Nardo, aunque también subrayó que esos valores aún así están “muy por debajo de los precios reales de mercado”.

Los valores en Venado Tuerto, para departamento de un dormitorio, oscilan “desde $35 mil a $55 mil; de dos dormitorios, desde $70 mil a $120 mil y de tres dormitorios, desde $120 mil a $220 mil”.

El Gobierno nacional estudia suspender la Ley de Alquileres

La compra y venta de inmuebles no escapa a la preocupante realidad que atraviesa el mercado de alquileres en Venado Tuerto.

Según los especialistas, las tasaciones de casas están cayendo abruptamente en cuanto a su valor en dólares.

“En el caso de ventas, las propiedades, según las estadísticas que los matriculados relevamos en operaciones que utilizamos para las tasaciones, han bajado entre un 35 y 45 por ciento de su valor en dólares”, admitió. “Hemos visto que propiedades que se ofrecían hace cuatro años en 340 mil dólares, han sido vendidas en 200 mil; la caída no tiene piso, al menos hasta después de las elecciones”.

Ante esta situación, que preocupa de sobremanera tanto a los dueños de inmuebles, como a los protagonistas del mercado inmobiliario, es que recomiendan a los propietarios que “siempre deben contratar un corredor matriculado para realizar una tasación. A veces, esperar un precio muy lindo, pero irreal, puede hacerles perder su capital”, recomendó Di Nardo, advirtiendo además que “sólo los matriculados del Colegio tenemos la información y preparación necesarias para tasar un inmueble o intervenir en operaciones de locación y compraventa de inmuebles”.

Alquilar en Venado Tuerto: poca oferta y precios por las nubes

En septiembre, el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe, con sede Rosario, tendrá elecciones y se presentarán dos listas en la puja por la conducción del próximo período.

En este sentido, Di Nardo puso de relieve la importancia de “la cantidad de personas que se han acercado a trabajar para una y otra lista”, deseando que sea un proceso virtuoso donde se consigan más beneficios de los ya obtenidos.

Entre las bondades del Colegio, el delegado venadense expuso que la organización cuenta con “asesoría contable, jurídica y notarial para los matriculados, sin cargo. Además, tiene un portal propio donde los matriculados pueden publicar y compartir los inmuebles; también tenemos un centro de mediación donde se preparan los especialistas para resolver conflictos sin vía judicial, y últimamente se consiguió con la UNR la diplomatura gratuita de Licenciatura en corretaje inmobiliario”.

Por último, el matriculado reflexionó: “Hemos recorrido un largo camino en estos 12 años de la sanción de la ley que nos contiene y estamos cada vez más orgullosos de nuestro Colegio y nuestra profesión”.