En base a la información a la que accedió El Litoral, la oferta de viviendas en alquiler en Rosario ha experimentado un notable incremento del 170% en los últimos once meses. Este dato surge de un relevamiento conjunto entre el Instituto de Investigaciones Económicas de la Universidad Nacional de Rosario (UNR) y el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (Cocir), utilizando datos del buscador de propiedades PROPIA.

El análisis abarcó un total de 50.203 viviendas, de las cuales 2.060 están destinadas al alquiler permanente, 177 al alquiler temporario y 47.966 a la venta. Esto implica que el 95,5% de las propiedades publicadas en PROPIA están en venta, el 0,4% para alquiler temporario y el 4,1% para alquiler permanente.

En noviembre, la cantidad de viviendas ofrecidas para alquiler permanente se mantuvo estable en comparación con septiembre. El aumento más significativo en la oferta se registró tras la derogación de la ley de alquileres. Por otro lado, las propiedades en venta mostraron una tendencia a la baja durante el período analizado, con una disminución del 10,1% entre septiembre de 2024 y diciembre de 2023.

Rosario concentra aproximadamente el 90% de la oferta de alquileres permanentes en la región y el 86,6% de los inmuebles en venta. Le siguen, aunque con menor participación, localidades como Funes, Roldán, Granadero Baigorria, San Lorenzo y Pueblo Esther. En cuanto a los alquileres temporarios, el 48,6% de la oferta se ubica en Rosario, mientras que Funes y Roldán representan el 24,3% y 18,1%, respectivamente.

La disponibilidad de viviendas a la venta en Rosario, tras una tendencia decreciente desde diciembre de 2023, se estabilizó en noviembre, manteniendo valores similares a septiembre de 2024. La oferta de alquileres también mostró signos de estabilización en el mismo período. Desde diciembre de 2023 hasta noviembre de 2024, la disponibilidad de viviendas en alquiler en Rosario aumentó un 170%, mientras que entre septiembre y noviembre de 2024 el crecimiento fue del 1,8%. En contraste, las propiedades en venta disminuyeron un 11% en el mismo período, con una variación mínima del 0,04% entre septiembre y noviembre de 2024.

A nivel barrial, el Centro de Rosario concentra la mayor disponibilidad de viviendas tanto para alquiler como para venta, representando casi el 33% y el 30,9% de la oferta, respectivamente. En alquileres permanentes, Nuestra Señora de Lourdes ofrece el 8,9% del total, seguido por República de la Sexta con el 8,3% y Alberto Olmedo (Pichincha) con el 7,9%. En ventas, después del Centro, destacan los barrios Martín, Nuestra Señora de Lourdes y Alberto Olmedo.

En cuanto al tipo de vivienda, en Rosario predominan los departamentos tanto para alquiler permanente como para venta, representando el 90% y 82% de la oferta, respectivamente. Las casas constituyen el 9% de las propiedades en alquiler permanente y el 17% de las disponibles para venta. Los departamentos de pasillo tienen una presencia marginal en la oferta total.

Respecto a los valores de alquiler, en noviembre de 2024, el precio promedio de un monoambiente en Rosario ascendía a $180.000. Barrios como Abasto y Nuestra Señora de Lourdes se alinean con este promedio, mientras que en el Centro y Alberto Olmedo (Pichincha) los valores pueden variar.

Este incremento en la oferta de alquileres podría estar relacionado con cambios recientes en la legislación y dinámicas del mercado inmobiliario local. La estabilización observada en los últimos meses sugiere una posible adaptación del mercado a las nuevas condiciones, aunque será necesario un seguimiento continuo para comprender plenamente las tendencias futuras.

Un relevamiento llevado a cabo entre junio y principios de diciembre en los centros comerciales a cielo abierto de Rosario evidenció una leve mejoría en la ocupación de locales. Este estudio destacó que avenida Alberdi se consolidó como el sector con mayor recuperación.

El informe, elaborado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), fue presentado este jueves en una conferencia de prensa realizada en el Mercado del Patio, ubicado en Vera Mujica y Santa Fe.

Alejandro Bazzini, miembro de la comisión directiva del Cocir, fue el encargado de brindar un resumen de los resultados obtenidos. Lo acompañó Esteban Santantino, secretario de Análisis y Gestión de la Información del Ministerio de Justicia y Seguridad de Santa Fe. Según el informe al que accedió Mirador Provincial, el porcentaje de desocupación de locales comerciales se ubica en apenas un 11 %, lo que significa que el 89 % de los locales están ocupados.

“Tenemos una ocupación de locales del 89 %, tras haber relevado casi 10 mil locales comerciales en un operativo que comprendió 290 manzanas. También abarcamos 6 shoppings y 7 centros comerciales a cielo abierto. Es una muestra más que significativa”, destacó Bazzini durante la presentación.

El relevamiento arrojó que algunos sectores están por encima de la media. “La nota destacada es que estos sectores han tenido una performance muy destacada”, subrayó el representante del Cocir. Entre ellos, avenida Alberdi sobresale con una tasa de vacancia del 5 %, mientras que el Mercado del Patio presentó ocupación plena, es decir, 0 % de vacancia. Además, señaló una mejora significativa en el centro comercial Luis Agote, con calle Cafferata como arteria principal.

La seguridad parece ser un factor clave en esta tendencia. Bazzini sostuvo que “el aumento en la seguridad tiene un impacto muy positivo en la ocupación de los locales comerciales”. Este análisis coincide con la hipótesis inicial del Cocir, que preveía que la mejora en este aspecto repercutiría favorablemente en la actividad comercial.

El informe también pone en evidencia que Rosario está en un proceso de recuperación tras años complejos para el comercio minorista. Si bien el contexto económico sigue siendo desafiante, la ocupación del 89 % es un indicador alentador para el sector inmobiliario y comercial de la ciudad.

Por otro lado, los centros comerciales a cielo abierto se consolidan como una opción atractiva tanto para comerciantes como para consumidores. Su recuperación refleja no solo una mayor actividad económica, sino también un esfuerzo conjunto de las autoridades y el sector privado por revitalizar estos espacios.

El relevamiento también señala que la reactivación en la ocupación de locales comerciales es un fenómeno que trasciende a algunos puntos específicos de la ciudad, marcando una tendencia positiva en diversos sectores. Con estas cifras, Rosario reafirma su potencial para el desarrollo del comercio y la inversión inmobiliaria.

Según el informe al que accedió este medio, las expectativas para el próximo año son optimistas. Tanto desde el Cocir como desde el sector comercial esperan que esta tendencia continúe consolidándose, acompañada de políticas que fomenten la seguridad y la actividad económica.

En Rosario, de a poco, empieza a moverse el mercado inmobiliario de la mano de los créditos Nido y de la actualizada Ley de Alquileres. Así lo destacan desde el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la ciudad (Cocir).

Es que, según cuenta a Mirador Provincial la titular de la entidad, Gabriel Ortiz de Urbina, “la venta de inmuebles en la ciudad viene bien; no de una manera acelerada, pero sí las propiedades que estaban por debajo de entre 50 mil y 60 mil dólares, se viene moviendo. Es dinero genuino, dinero ahorrador”.

Entre los tipos de propiedades que más se están buscando en el mercado local y que se terminan concretando son: monoambientes, departamentos de un dormitorio y casas a reciclar.

“Esto de tener un dólar estable colabora mucho. El hecho de tener los dólares parados no sirve y el bien inmuebles es un ahorro a largo plazo, al cual también se le puede sacar su rédito. Hoy lo que más conviene es comprar algún bien”, explica la presidenta.

Además, “ahora se están viendo el tema de los créditos, crecieron las consultas y aumentaron las reservas al igual que las ventas”.

En esta línea, la referente del mercado destaca que “la ley de alquileres sirvió”. “Esto lo vemos en los números. Por ejemplo, en el mes de diciembre teníamos 450 inmuebles en alquiler y ahora tenemos 2.850”, ejemplificó Ortiz de Urbina.

“Sirvió porque al haber mayor oferta, hay más competencia. Se mejoraron los valores de inicio, las condiciones de la misma manera. El precio no convalidado por le mercado no se alquila y hay que bajarlo”, agregó.

También “es positivo”, porque el inquilino “puede alquilar lo que quiere”. Antes estaban “obligados” a agarrar solamente lo que había. “Si no reservaba algo que veía, no tenía chances”.

“Esto es un traje a medida para el negocio. Se charla mucho el plazo y se pactan las necesidades tanto de propietario como inquilino”, concluyó.

Desde que se cayó la ley de alquileres a nivel nacional, se impuso el nuevo Decreto de Necesidad de Urgencia (DNU) que impulsó el nuevo presidente, Javier Milei, que estableció nuevas reglas de juego más “liberales” para establecer los contratos de alquiler.

En este sentido, en Rosario, la mayoría de los contratos se pactan con un plazo de dos años y con actualizaciones de precio que varían entre los tres o cuatro meses, según lo que se firme en el momento de establecer el convenio.

Los datos se obtuvieron de una encuesta, a la que tuvo acceso Mirador Provincial, que realizó el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe sede Rosario (Cocir), en pos de tener un panorama claro y transparente sobre cómo se están llevando a cabo los contratos de alquiler con las nuevas reglas del juego.

En base a lo publicado por Cocir, “el 83 % de las inmobiliarias matriculadas que participaron de la encuesta manifestaron que los nuevos contratos fueron celebrados por 24 meses, mientras que una proporción mucho menor de corredores, el 9%, expresó que en su mayoría los nuevos contratos tienen una duración de 12 meses”.

Con respecto a las renovaciones, “predominan los mismos plazos que en los nuevos contratos, respondiendo el 67% de los matriculados que éstas se hicieron por un plazo de 24 meses y, un poco más del 23% que fueron realizadas por 12 meses”.

En cuanto al plazo de actualización de los contratos, tanto de los nuevos como de las renovaciones hechas en 2024 “poco más del 63% de los matriculados manifestó que fueron pautados de manera cuatrimestral”.

“El 22 % de los corredores expresó que el plazo de actualización fue trimestral, mientras que el 14,5 % restante de manera semestral. Ninguno de los encuestados expresó un plazo de actualización anual”.

En cuanto al índice de actualización, “el 72,5 % de los encuestados manifestó que ha utilizado el Índice de contratos de locación (ICL) en los nuevos contratos de alquiler, el cual publica diariamente el Banco Central de la República Argentina”.

“Poco más de 26 % de los matriculados expresó haber utilizado el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que mensualmente publica el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), como instrumento de actualización en los nuevos contratos de alquiler”.

La proporción de corredores que manifestó utilizar el Índice de Costo de la Construcción o Coeficiente Casa Propia, fueron muy poco significativos.

“El 28 % de los encuestados expresó tener más casos de los habituales de demora en el pago del alquiler. Apenas el 5,3 % de los matriculados manifestó tener una mayor cantidad de casos de propiedades en alquiler permanente que pasaron a alquiler temporario, mientras que casi el 30 % expresó haber tenido más casos de los habituales en el sentido contrario, es decir de propiedades que estaban en alquiler temporario a pasaron a estar ofrecidas en alquiler permanente”.

La encuesta de Cocir se desarrolló de manera online entre el 10 y el 13 de mayo de 2024. Respondieron la encuesta 433 matriculados pertenecientes a la 2° Circunscripción de la provincia de Santa Fe, teniendo como ciudad de cabecera a Rosario.

Desde que el nuevo gobierno de Javier Milei derogó la ley de alquileres, en Rosario se detectó un notable incremento de oferta de alquileres. Es que la desregulación total del mercado provocó que muchos propietarios se animen a volcar -nuevamente- sus inmuebles al mercado locativo.

En base al relevamiento que lleva adelante el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), el incremento -desde la derogación a la fecha- es del 53%. La idea de que se pueda recuperar la rentabilidad mediante un alquiler es lo que impulsa a que muchos opten por quitar sus propiedades de la venta, sector con sobreoferta lo que trajo implicancias negativas desplomando los precios del mercado.

La ya derogada ley de alquiles venía generando muchos dolores de cabeza. Resulta que con la regulación del precio de los alquileres en base a la inflación y una vez por año, expuso una retirada de inmuebles del mercado locativo, dado que las ganancias no terminaban siendo satisfactorias para sus dueños.

El hecho de migrar tantas propiedades del alquiler a la venta derrumbó los precios en dólares de las viviendas por haber una sobreoferta de inmuebles. Entonces, quienes alquilaban o necesitaban alquilar se encontraron falta de oportunidades y quienes querían vender se encontraron con precios bajos y malos negocios.

Imagen ilustrativa. Ciudad de Rosario desde el drone de El Litoral. Crédito: Fernando Nicola

Ahora, con el decreto de necesidad y urgencia (DNU) de Milei, los contratos de alquiler de vivienda volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial, como se hacía antes de junio de 2020.

Ante este escenario, Cocir demuestra que -según su portal oficial que contabiliza corredores habilitados en la ciudad- se pasó de un total 1.045 a más de 1.600 inmuebles disponibles para el alquiler.

Entre las diversas formas en las que se están generando los nuevos contratos, desde Cocir señalan que la mayoría de las revalidaciones de las condiciones están en el orden trimestral, cuatrimestral y semestral combinado con actualización por el IPC (Índices de Precios al Consumidor), que es el que se está utilizando con más frecuencia, y el ICL (Índice para Contratos de Locación).

La titular de Cocir, Gabriela Ortiz de Urbina, contó a El Litoral que están detectando que “en este escenario de mayor oferta de alquileres, los precios se están volviendo más competitivos” y que “esto es así porque cada vez más personas están interesadas en los departamentos”.

Javier Milei. Crédito: Yara Nardi/Reuters

Algo que también destaca la referente de Cocir es que los incrementos que se están dando en la ciudad “no son disparatados”, porque ahora “los ajustes se hacen de forma trimestral como mínimo y no de forma anual como antes, lo que generaba que las subas fueras complejas”.

En este sentido, insistió en que los nuevos contratos no se realicen “menores a los dos años” y que las actualizaciones “no sean menores a los tres meses”, además de utilizar índices que sean “fidedignos y de confianza”.